Особенности выселения из нежилого помещения

Нередко в арбитражных судах рассматриваются дела о выселении лиц, являющихся ИП или юридической организацией из нежилого помещения. Подать иск может владелец недвижимости или государственный представитель при наличии законных оснований для выселения.

Основания

Существует множество причин для выселения из нежилого помещения лиц, которые занимают его как на законных, так и на не законных основаниях:

1. Истек срок действия соглашения, заключенного между нанимателем помещения и арендодателем. Выселение из помещения возможно только после предъявления нанимателю извещения о том, что в дальнейшем, после истечения срока действия договора, помещение не будет предоставляться в наем.
2. Если был заключен бессрочный договор аренды и заемщик не желает освобождать помещение после изъявления просьбы собственника. Подавая иск в суд, следует запросить подтверждение отказа от действующего соглашения между арендодателем и заемщиком.
3. По требованию арендодателя прекращается действие соглашения об аренде. После того, как суд признает соглашение недействительным, осуществляется выселение нанимателя из нежилого помещения.
4. Изъятие государством собственности, принадлежащей арендодателю.

Нежилым помещением признают не изолированное и не пригодное для проживания помещение.

В Жилищном кодексе перечислены условия, при наличии которых жилое помещение может быть переведено в статус нежилого:

• в нежилое помещение должен быть отдельный вход, который можно устроить таким образом, чтобы не затрагивать жилые помещения;
• проживание и регистрация физического лица в нежилом помещении не допускается, даже собственник не может жить в нем;
• полное отсутствие претензий со стороны третьих лиц относительно перевода из жилого в нежилое – обязательное условие.

Основные причины выселения собственника из нежилого помещения:

1. Имущество конфискуется по решению суда, в результате уголовного процесса, относящегося к человеку, владеющему нежилым помещением.
2. Взыскание имущества в пользу государства при наличии оснований.
3. Взыскание недвижимости за долги.

Также выселение из нежилого помещения осуществляется в том случае, если дом подлежит реконструкции, либо необходимо соблюсти интересы третьих лиц при условии, что они нарушаются.

Как подать иск в суд

В суд подается исковое заявление. Составлять его рекомендуется по шаблону, чтобы избежать серьезных ошибок, в результате которых заявление не будет принято.

Исковое заявление должно содержать:

1. Контакты арендодателя и нанимателя: адрес, телефон ИП, который работает в нежилом помещении.
2. Сведения о помещении – техническая информация – количество комнат, общая площадь, дата постройки и введения в эксплуатацию, наличие перепланировок.
3. Основание для выселения арендатора из помещения.
4. Доказательства указанных оснований.
5. Сведения, подтверждающие попытки решить спор в досудебном порядке.

Подавая исковое заявление в суд, заявитель может привлечь свидетелей, готовых подтвердить, что наниматель использует помещение не по назначению, нарушает правила внутреннего распорядка, пересдает помещение или наносит ущерб имуществу и самому зданию.

Процедура выселения из нежилого помещения

В некоторых случаях суд принимает решение о том, что выселение будет осуществлено только после предоставления ответчику жилья.

Нюансы, которые следует учитывать при выселении из нежилого помещения:

• другое жилье предоставляется в том случае, если признание помещения нежилым произошло в процессе эксплуатации и проживания в квартире арендатора;
• за полгода до выселения обязательно должно быть отправлено предупредительное письмо – это является обязательным условием;
• судебное заседание проводится лишь в том случае, если арендатор не желает покидать помещение добровольно. В иной ситуации подписывается соглашение, после чего помещение освобождается в течение отведенного времени;
• при отказе от выселения съемщик должен предоставить суду объяснение по поводу причин нежелания покинуть нежилое помещение;
• если одна из сторон спора отсутствует в зале суда, решение все равно может быть вынесено.

Помимо искового заявления, владелец нежилого помещения должен предоставить в суд технические документы, а также свидетельство, подтверждающее, что лицо имеет право распоряжаться данным объектом недвижимости.

Арендатора

Выселение арендатора из нежилого помещения осуществляется в следующем порядке:

1. Если съем помещения осуществлялся на частной или коммерческой основе, то до выселения необходимо заключить соглашение и расторгнуть договор раньше срока.
2. При согласии арендатора покинуть помещение уведомление не отправляется. Если осуществляется расторжение договора раньше срока, а деньги за съем были уплачены, арендодатель возвращает их.
3. В случае несогласия арендатора, подается иск в суд, после чего остаешься лишь дождаться вынесения решения и исполнения приговора.

Выселить арендатора раньше срока собственник может в нескольких случаях:

• если были нарушены условия договора, подписанного обеими сторонами;
• наниматель не оплачивает коммунальные услуги и аренду;
• полицейскими было зафиксировано нарушение арендатором общественного порядка;
• в процессе съема помещения было испорчено имущество арендатора, предоставленное во временное пользование;
• наниматель нежилого помещения предоставил его внаем вторично, не предупредив об этом арендодателя;
• арендатор использует помещение не по назначению, нарушая прописанные в договоре условия.

Исполнением постановления суда занимается судебный пристав. Если арендатор не желает исполнять решение суда, прибегают к принудительному выселению.

Без суда

Можно избежать обращения в суд, если стороны решили спор в претензионном, досудебном порядке и пришли к взаимному соглашению. В статье 450 Гражданского кодекса РФ также предусмотрены условия, которые должны быть соблюдены, если одна из сторон отказывается исполнять условия договора.

При этом, в попытках прийти к соглашению или выселить лицо, занимающее нежилую площадь  без суда, не допускается:

1. Применение угроз или насилия.
2. Выставление вещей арендатора на улицу.
3. Смена замков.
4. Отключение электричества, отопления, воды.

Если арендатор сделал хотя бы что – то одно из вышеперечисленного, наниматель имеет право подать иск в суд.

Нюансы

Если истец не соблюдает условия досудебного разрешения спора, иск может быть оставлен без рассмотрения. Доказательством того, что данные требования были соблюдены, является уведомление о выселении, отправленное нанимателю.

Дела по выселению людей из нежилого помещения, ровно, как и из жилого, являются очень сложными.

Истец должен предоставить вместе с заявлением следующие документы:

1. Документ, содержащий технические сведения о помещении.
2. Договор с коммунальными службами, справки с лицевыми счетами.
3. Свидетельство о наследовании, о браке.
4. Подлинник договора аренды, заключенного с нанимателем.
5. Доказательства того, что арендатор нарушал условия договора. Могут быть использованы показания свидетелей или протоколы полиции, фотографии и видео с камер наблюдения.

Чтобы суд принял исковое заявление, истец обязательно должен доказать наличие оснований для выселения или факт нарушения его собственных прав нанимателем.

Судебная практика

Рассмотрение таких сложных дел, как дела о выселении из жилого или нежилого помещения граждан рассматриваются в арбитражном суде. В данном случае, основанием для иска выступает требование о выселении гражданина из помещения и доказательства нарушения им прав арендодателя.

Рассмотрение подобных дел отличается некоторыми особенностями:

1. Если срок действия договоры аренды истек, оплата за новый месяц не поступала, а арендатор продолжает пользоваться помещением, то владелец недвижимости должен направить уведомление, в котором будет указано требование об освобождении помещения в определенный срок.
2. При неисполнении условий договора и требований, заявленных в уведомлении, собственник недвижимости может подавать иск в Арбитраж.
3. Перед тем, как подавать иск при нарушении договора, арендодатель должен направить нанимателю претензию с изложением требований и условий.
4. Помещение может быть изъято для государственных нужд. В таком случае, выселиться должен не только арендатор, но и собственник.

Подать иск о выселении граждан из нежилого помещения может не только его собственник, но и муниципальное учреждение, наймодатель или прокурор.

Выселение из нежилого помещения чаще всего происходит в двух случаях – если арендодатель решил продать имущество или переход помещения в разряд нежилого произошел в процессе проживания в нем съемщика, например, в результате ухудшения условий и состояния дома.

Любые противоречия, касающиеся выселения из нежилого помещения, которые возникают между арендодателем и нанимателем решаются только в судебном порядке.

Видео: Принудительное выселение