Согласование уже сделанной перепланировки

Желая улучшить жилищные условия, владельцы квартир делают перепланировку в типичных «хрущевках» или «сталинках», увеличивают площади комнат за счет сноса стен между балконом и жилым помещением, делают арки в стенах.

Законом не запрещено делать перепланировку, но только после получения специального разрешения. Если его нет, нужно немедля заняться оформлением документов, даже если ремонт уже сделан.

Для чего нужно

Узаконивание уже сделанной перепланировки – необходимо, поскольку при проведении не разрешенного ремонта возникает опасность обрушения конструкции, например, если были задеты несущие стены, полы.

Даже если обратиться в управление архитектуры за получением разрешения и проекта дома уже после того, как ремонт сделан, придется заплатить штраф. Если же специалист посчитает, что изменения были недопустимы, собственнику жилья придется вернуть все в прежнее положение.

Не узаконение перепланировки и не исполнение требований государственных органов может дать повод для отчуждения квартиры государством.

Правовые последствия незаконной перепланировки:

• штраф;
• если квартира не приватизирована, кроме штрафа гражданин может подвергнуться выселению, либо, если он останется проживать на прежнем месте, будут ограничены его права, а именно – приватизация станет невозможной;
• при наличии в техническом паспорте не совпадающих с реальной обстановкой сведений, нотариус может отказать в заверении завещания о передачи квартиры по наследству.

Сегодня большинство граждан приобретает свои квартиры в ипотеку. Следует учитывать, что при незаконном изменении жилой площади, банк может потребовать срочно погасить всю задолженность, поскольку квартира, как залоговый объект уже не может быть использована.

Своевременно узаконив перепланировку, можно избежать множества проблем и сохранить за собой право на владение недвижимостью.

Нарушением правил считается перепланировка, при которой:

• была совмещена кухня с комнатой, при условии, что на кухне установлена газовая, а не электрическая печь;
• сняты с положенного места водяные радиаторы, отопительные трубы;
• произведен демонтаж несущей стены;
• установлены и подключены к сети общедомового отопления теплые полы на балконе.

Любая из данных переделок запрещена при отсутствии разрешения и наказывается штрафом.

Допускаются следующие виды перепланировки:

• соединение кухни с гостиной путем размещения между ними арки с встроенной раздвижной дверью;
• увеличение размеров санузла за счет присоединения площади коридора;
• перемещение кранов, водных приборов и ванны, путем добавления к сети новых труб. При этом следует убедиться, угол слива был сохранен, во избежание проблем с водоотводом во всем доме.

Скорее всего, не удастся узаконить перепланировку, после которой жилищные условия были ухудшены, особенно, если  в квартире прописаны  и проживают несовершеннолетние дети.

Необходимые документы

Узаконение уже сделанной перепланировки, согласно Жилому кодексу РФ, может происходить только в судебном порядке.

Чтобы было вынесено положительно решение, необходимо собрать все документы по списку:

• справки, подтверждающие, что гражданин является собственником жилья – это может быть договор купли — продажи, свидетельство о собственности или завещание, согласно которому права были переданы нынешнему собственнику;

• технический паспорт – ксерокопия и подлинник;

• в Санэпидстанции выдается справка, подтверждающая, что жилье полностью соответствует санитарным нормам;
• заключение специалистов, осуществлявших проверку жилья о том, что целостность опорных конструкций жилого дома не была нарушена в процессе перепланировки;
• собственник жилья составляет исковое заявление по шаблону;
• справка из государственного пожарного надзора, в которой содержится заключение о пожаробезопасности жилья.

Все документы прикладываются к исковому заявлению и направляются на рассмотрение в суд. Каждый документ должен иметь все подписи и печати, а свидетельства и другие официальные документы печатаются на специальной, гербовой бумаге.

Куда обратиться

В первую очередь, начиная процесс по узакониванию уже сделанной перепланировки, необходимо обратиться в районное или ближайшее к дому отделение БТИ и предоставить следующие документы:

• старый, не действительный в настоящее время технический паспорт на квартиру;
• свидетельство о праве собственности;
• подтверждение права собственности кроме свидетельства – завещание или договор купли – продажи;
• заявление с просьбой о выдаче нового документа с актуальными данными.

После того, как квартиру посетить специалист из БТИ и составит новый план, необходимо обратиться в СЭС, откуда тоже будет выслан сотрудник для проверки соответствия квартиры установленным нормам:

1. Не допустимо увеличение нежилых комнат – санузла или кухни за счет соединения с жилыми.
2. Запрещен перенос радиаторов или других устройств, относящихся к общедомовым коммуникациям.
3. Если у соседей сверху и снизу расположены жилые комнаты, перенос туалета на такое место не допускается.
4. На кухне должно присутствовать дневное освещение – оконное, и искусственное.

Выписку из СЭС получить очень легко, если только не было нарушено ни одно из вышеуказанных требований.

После окончания судебного процесса, собственник недвижимости также должен обратиться в:

• кадастровую палату для оформления нового кадастрового паспорта;
• в Регистрационную палату для получения нового свидетельства о праве собственности, если в процессе перепланировки была изменена площадь квартиры, например, за счет увеличения балкона.

Суд может назначить штраф даже в том случае, если перепланировка будет узаконена. Также нередко встречаются ситуации, в которых собственнику приходится возвращать все обратно под угрозой отчуждения квартиры.

Процедура узаконения уже сделанной перепланировки

Узаконить уже сделанную перестройку квартиры, при которой технический план жилья был существенным образом изменен, можно, следуя инструкциям:

1. Перед началом процесса узаконения перепланировки, следует проконсультироваться с архитектором отдела капитального строительства или специалистом из жилищной инспекции.
2. Делается заказ на проект квартиры с изменениями.
3. После этого можно собирать все документы по списку для разных инстанций.
4. Сообщить в соответствующие органы о том, что была проведена перепланировка.
5. После это можно получить разрешение.
6. Если был дан отказ в узаконении перепланировки, владелец квартиры может составить исковое заявление и подать его в суд.

Чтобы получить грамотную консультацию специалиста на первом этапе процедуры узаконения, нужно взять с собой:

• старый техпаспорт;
• план здания по этажам;
• расшифровку проекта или эскиза – экспликацию.

Необходимо решить, будет ли составлен проект или эскиз, в зависимости от того, какого рода перепланировка была сделана.

 Также потребуется составить заявление о перепланировке:

Эскиз составляется, если были выполнены следующие переделки:

1. Демонтаж стен или установка новых без повреждения несущих конструкций многоэтажного здания.
2. Увеличение или уменьшение размера окон и замена деревянных на пластиковые.
3. Установка или монтаж перегородки в туалетной комнате.
4. Строительство новых проемов между комнатами.

Что узаконить перенос туалета или ванны, не нужно платить штраф или получать особое разрешение, достаточно лишь уведомить о проведении работ жилищную инспекцию.

Также можно устанавливать новые перегородки, только если будет использоваться легкий материал, пенопласт, гипсокартон. Не должна быть создана дополнительная нагрузка, какая будет обеспечена при строительстве кирпичной стены.

Узаконить перепланировку по проекту можно, если были внесены следующие изменения, однако потребуется одобрение архитектора:

1. Смонтированы новые или дополнительные коммуникации.
2. Была произведена установка тяжелых перегородок между комнатами, оказывающих лишнее давление на многоэтажную конструкцию.
3. Газовая плита заменена на электрическую и демонтирована.
4. Произведена полная замена пола.
5. Изменены комнаты по их назначению.
6. Построен второй уровень, добавлены лестницы.

Чтобы одобрить проект, необходимо обратиться в городскую проектно – техническую компанию, где будет выдано разрешение после исследования квартиры специалистом, имеющим архитектурное образование. Собственник обязан заплатить штраф и следует учитывать, что в некоторых ситуациях может быть отдано распоряжение вернуть все на прежние места.

Стоимость

Даже если начать оформлять документы для узаконения перепланировки, в первую очередь придется заплатить штраф в размере до 2500 рублей для физического лица в 2018 году. Штраф для юридических лиц может составить до 350 тысяч рублей.

Кроме штрафа необходимо оплатить услуги специалистов, госпошлину:

• оплачиваются услуги БТИ, тариф устанавливается индивидуально, в зависимости от размера квартиры;
• государственная пошлина за оформление нового кадастрового паспорта – 200 рублей;
• оплата госпошлины при подаче искового заявления и услуг юриста, если он был выбран для помощи в ведении дела;
• технический проект недвижимости обойдется в цену около 5 000 рублей.

В целом, оформление минимального пакета документов и оплата консультации у специалиста обойдется собственнику жилья от 20 до 100 тысяч, и факт внесения оплаты не гарантирует того, что переделка все же будет узаконена и не придется возвращать все на место.

Поэтому, чтобы избежать непомерных трат, следует получать разрешение заранее, еще до того, как будут начаты ремонтные работы.

Озадачиться вопросом о получении разрешения все же следует до того, как был сделан ремонт. Но если в процессе ремонтных работ владелец слегка увлекся, и вместо поклейки обоев прорубил дыру в стене и совместил гостиную с кухней, то следует как можно скорее получить разрешение и заплатить штраф.

Нередко проблемы возникают, если собственник скрывал факт перепланировки, но она обнаружилась при попытке продажи жилья. Но и в такой ситуации узаконение перепланировки все еще возможно, если следовать инструкции.

Видео: Согласование ранее выполненной перепланировки