И арендатор, и арендодатель располагают возможностью расторгнуть арендный контракт по основаниям, предусмотренным законом или договором сторон.
При этом обязательным требованием является соблюдение досудебного порядка решения спора. Если не соблюсти его, суд откажет в удовлетворении исковых требований.
Особенности
Ч. 1 ст. 450 ГК РФ (далее – Кодекс) регламентирует, что расторжение арендного соглашения производится по обоюдному согласию сторон (в общем случае).
И это – наиболее приемлемый для каждого контрагента вариант развития событий – ведь не придется тратить время и нервы на судебные тяжбы и нести судебные издержки.
Если хотя бы одна из сторон не согласна прекращать правоотношения, к делу можно подключить суд. Но это не всегда возможно.
Так, арендатор может потребовать преждевременного расторжения только в случаях, указанных в ст. 620 Кодекса, а арендодатель, в свою очередь – по основаниям, указанным в ст. 619.
Арендным соглашением могут быть предусмотрены и прочие основания для досрочного расторжения, но обычно тех, что есть в законе, достаточно. При этом до обращения в суд нужно провести досудебную работу – какую именно, рассмотрим далее.
Расторжение сделки лишь при наличии желания одной из сторон (без наличия оснований для досрочного расторжения, предусмотренных ч. 2 ст. 450, ст. 619 и ст. 620 Кодекса), возможно, в силу ст. 610 Кодекса, лишь при одновременном соблюдении следующих условий:
- арендный контракт заключен на неопределенный срок;
- сторона, изъявившая желание расторгнуть сделку, направило уведомление контрагенту за 3 месяца до фактического расторжения (в отношении аренды недвижимости) и как минимум за 1 месяц (в отношении движимого имущества).
Договором сторон могут устанавливаться иные сроки направления уведомления о расторжении. К примеру, можно прописать в соглашении, что контрагент обязан отправлять письмо не за 3, а за 6 месяцев до фактического расторжения сделки.
По соглашению сторон
Ст. 450 Кодекса устанавливает общее основание для расторжения сделки – обоюдное согласие сторон, то есть и арендатор, и арендодатель не имеют разногласий по поводу аннулирования договора и достигли согласия по всем существенным условиям процедуры расторжения.
По смыслу нормы ч. 2 ст. 452 Кодекса, направлять другой стороне письменное предложение о расторжении договора аренды не обязательно, если в дальнейшем будет заключено соглашение о расторжении. Это необходимо делать только в том случае, если решить мирно вопрос не удастся.
Сторонам можно сразу приступать к составлению и подписанию соглашения об аннулировании арендного контракта. Существенными являются следующие условия:
- наименования и реквизиты сторон;
- место и дата совершения сделки;
- суть договора – нужно указать номер и дату заключения основного договора, основание для расторжения (обоюдное согласие сторон) и условие об отсутствии взаимных претензий;
- необходим и пункт, свидетельствующий о передаче имущества обратно от арендатора к арендодателю;
- в конце указываются адреса и дополнительная контактная информация.
Образец соглашения сторон о расторжении договора аренды при наличии обоюдного согласия можно скачать здесь.
По инициативе арендатора
Неважно, на какой срок заключено арендное соглашение – на определенный или неопределенный. Кодексом для каждой из сторон предусмотрен перечень оснований, при которых становится возможным досрочное расторжение отношений.
Список оснований для арендатора регламентируется ст. 620 Кодекса:
- если арендодатель не предоставляет недвижимость в пользование, либо же создает определенные препятствия в пользовании;
- арендатор обнаружил такие недостатки имущества, которые не были ему известны при заключении контракта, при этом на осмотре такие недостатки выявить не представлялось бы возможным;
- арендодатель не осуществляет капремонт в сроки, установленные договором сторон, а при отсутствии таких сроков в договоре – в разумные сроки;
- наступили обстоятельства, влекущие за собой невозможность пользования арендованным имуществом, при этом такие обстоятельства не зависели от арендатора.
Арендным соглашением могут быть установлены и иные основания, при наступлении которых арендатор вправе требовать досрочного аннулирования сделки.
Расторжение по инициативе арендатора производится в стандартном порядке:
- направление арендодателю уведомления о расторжении по почте заказным письмом или вручение лично в руки;
- при отсутствии ответа или при отказе от расторжения – обращение в суд.
По инициативе арендодателя
Список оснований устанавливается в ст. 619 Кодекса.
Так, арендодатель может заявить требование о преждевременном расторжении, если арендатор:
- значительно ухудшает имущество;
- пользуется им не по целевому предназначению;
- нарушает условия контракта;
- не осуществляет арендные платежи больше 2 раз подряд по истечении установленного срока для оплаты;
- не производит капремонта имущества, в случае, если такая обязанность возложена на арендатора договором или законом.
Для арендодателя в порядок досрочного аннулирования сделки включается дополнительный пункт:
- направление письма-предупреждения арендатору об обязанности устранить нарушения в разумные сроки;
- направление уведомления о расторжении;
- обращение в суд, если предыдущие досудебные этапы не возымели должного эффекта.
Как составить уведомление о досрочном расторжении договора аренды, описывается в статье: уведомление о досрочном расторжении договора аренды.
Образец договора аренды части земельного участка между юридическими лицами вы можете найти в этой статье.
Как оформить и его образец
Итак, уведомление о расторжении нужно направлять другой стороне, если:
- происходит досрочное расторжение по основаниям, предусмотренным в ч. 2 ст. 450, ст. 619 и ст. 620 Кодекса;
- либо же договор заключен на неопределенный срок, и одна из сторон решила расторгнуть отношения по собственной инициативе без наличия вышеуказанных оснований.
Согласно ч. 1 ст. 452 Кодекса, соглашение о расторжении должно быть заключено в той же форме, что и основной договор. Хотя условиями арендного соглашения может быть предусмотрено иное – то есть заключение контракта о расторжении в отличной от основного договора форме.
Существенные условия, которые должны содержаться в уведомлении, законом не регламентированы. Таким образом, нужно руководствоваться особенностями сложившихся деловых обычаев при оформлении таких документов:
- наименование документа;
- реквизиты сторон и расторгаемого документа;
- основание для расторжения и список обстоятельств;
- требования к контрагенту, направленные на расторжение сделки;
- подпись и дата.
Скачать образец уведомления можно по этой ссылке.
Сроки
Законом предусмотрена возможность сторон самостоятельно определить сроки направления уведомления и ожидания ответа на него в договоре сторон.
Например, часто в соглашениях можно увидеть нижеследующую формулировку: О предстоящем аннулировании контракта арендатор (арендодатель) должен быть оповещен не позднее, чем за 10 дней до соответствующей даты.
Отметим, что сроки направления письма о расторжении должны быть разумными, чтобы контрагент смог подготовиться к прекращению правоотношений. Например, арендатору нужно подготовить помещение и привести его в надлежащее состояние, прежде чем передать его обратно арендодателю.
Уведомление о расторжении договора аренды за неуплату и его образец
П. 3 ч. 1 ст. 619 Кодекса предусмотрена возможность арендодателя досрочно расторгнуть арендное соглашение по причине невнесения арендатором арендной платы в установленные сроки. Возможность доступна, если арендатор не вносит арендные платежи более 2 раз подряд.
Сначала арендодателю нужно составить письменное предупреждение, указав необходимость внести просроченную задолженность в разумные сроки.
Если арендатор этого не сделает, можно подготовить уведомление о расторжении договора, воспользовавшись стандартной формой и внеся в нее некоторые изменения – в частности, указав основание (текстовой формулировкой, с обязательной ссылкой на п. 3 ч. 1 ст. 619 Кодекса).
Прежде чем обращаться в суд, необходимо составить уведомление, указав в нем основания для расторжения, и отправить контрагенту в разумные сроки. При отказе от исполнения обязательств или при отсутствии ответа на письмо можно смело обращаться в органы правосудия.
Стоимость земли в аренду на 49 лет узнайте в статье: аренда земли на 49 лет.
Про договор аренды земельного участка с правом выкупа между физическими лицами читайте здесь.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя рассматривается на этой странице.