Особенности согласования перепланировки

Некоторые собственники квартир считают, что они могут делать в ней все, что угодно только потому, что являются полноправными владельцами.

Однако в Российском законодательстве указаны несколько правил, касающихся проведения перепланировок и их несоблюдение может стать поводом для наложения штрафа или иных санкций.

Зачем это нужно

Согласование перепланировки – обязательная процедура, которая не может быть пропущена. Игнорируя закон, собственник навлекает на себя большие неприятности.

В каждом городе действует служба согласования перепланировок, в которую нужно обратиться для получения разрешения на проведение строительных или ремонтных работ.

Согласование необходимо для того, чтобы:

1. Избежать штрафов. Жилищная инспекция может прийти на проверку в любой, самый неожиданный момент, и при обнаружении незаконной перепланировки будет назначен штраф, самый минимальный размер которого – 2000 рублей.
2. Не допустить передачи дела в суд и необходимости возвращать все на прежнее место. Деньги за ремонт при этом окажутся потрачены впустую.
3. Не потерять квартиру. Избегая указаний суда и жилищной инспекции, собственник квартиры сильно рискует остаться без жилья.
4. Получить возможность приватизировать жилье. Это можно сделать только при отсутствии незаконных перепланировок.
5. Продать квартиру и не тратить время на прохождение процедуры согласования и узаконения перепланировки.

В случае продажи квартиры с не узаконенной перепланировкой, собственнику следует быть готовым  к тому, что цена на нее будет существенно ниже рыночной. Также необходимо предупредить покупателя о том, что был сделан незаконный ремонт.

 Если умолчать об этом, через несколько лет можно получить приглашение в суд, где сделка будет признана ничтожной.

Но самая важная причина, по которой необходимо согласовать перепланировку – безопасность. Если в процессе работ были затронуты несущие конструкции, они могут рухнуть в любой момент и унести с собой несколько человеческих жизней.

Какие перепланировки не требуют согласования

Не все виды ремонтных работ требуют согласования. Если бы в жилищную инспекцию жители города обращались даже из – за поклейки новых обоев, не хватало бы времени на обслуживание всех граждан.

Виды ремонтных работ, не требующие согласования и оформления нового технического паспорта:

• приклеивание новых обоев;
• замена устаревшего пола, настил линолеума, укладка не тяжелой плитки;
• уплотнение стен в квартире, их выравнивание и укрепление;
• установка новых дверей, металлопластиковых окон;
• застекление и отделка лоджии или балкона;
• установка сплит – системы или кондиционера;
• установка интернет – антенны, спутниковой тарелки для ТВ;
• замена унитаза, ванны, труб для сантехники;
• установка на кухне вытяжки;
• демонтаж или установка новых розеток.

Косметический ремонт не считается перепланировкой, поскольку в процессе работ не затрагиваются несущие конструкции здания и не возникает вероятность его обрушения. Не нужно бежать в жилищную инспекцию за разрешением на установку сплит – системы или натяжного потолка.

Чем отличается переустройство от перепланировки? Найдите ответ в статье: перепланировка.

Про проект перепланировки квартиры читайте здесь.

Как это сделать

Для согласования перепланировки придется посетить несколько государственных инстанций:

1. БТИ.
2. СЭС – санэпидемстанция.
3. Городское управление архитектуры.
4. Отделение пожарного надзора.

Что нужно сделать для согласования:

• В первую очередь следует убедиться, что планируемые работы являются именно перепланировкой и требуют согласования.
• Составляется проект, к которому прикладывается схема реального устройства квартиры и схема после внесения планируемых изменений.
• Затем собственник квартиры собирает все документы. В случае предоставления копий их необходимо заверить у нотариуса.
• Если технический паспорт на квартиру по каким – то причинам еще не был получен, необходимо его оформить.
• Когда все бумаги собраны и проект составлен, необходимо обратиться в городскую жилищную инспекцию, где будет принято решение.

Согласовать перепланировку легче до того, как она была совершена, поэтому следует заранее позаботиться о том, чтобы собрать нужные бумаги и предоставить их в соответствующее государственное учреждение.

Для квартиры

Если планируется проведение ремонтных работ, в ходе которых будут снесены стены или перегородки, установлены тяжелые мраморные полы или перенесены комнаты, необходимо согласовать перепланировку заблаговременно.

Для этого нужно:

1. Посетить городскую жилищную инспекцию по месту жительства несколько раз: для получения первичной консультации и списка необходимых документов, для получения разрешения и после проведения всех работ – для получения акта о завершении работ.
2. Затем можно приступать к сбору документов и поиску специалиста, который поможет грамотно разработать проект.
3. Также необходимо посетить БТИ, где будет выдан новый техпаспорт после окончания строительных работ.
4. Последний этап – получение нового свидетельства. Для этого нужно уплатить госпошлину и ждать выдачи документа 25 дней.

Если глобальных изменений проведено не было и размеры комнат, а также всей квартиры остались прежними, получать новое свидетельство не нужно, процесс согласования закончится на оформлении акта соответствия.

Для нежилого помещения

Нежилые помещения в многоквартирных домах часто используются для бизнеса.  В них устраивают магазины, кафе, но не всегда начальная планировка удобна и соответствует задумке владельца помещения.

Изменить планировку в нежилом помещении можно, но для этого нужно пройти процедуру согласования:

• собственник должен собрать все документы: заявление, заверенные копии свидетельства о собственности, учредительная документация, бумаги из БТИ;

• владелец всего здания или управляющая компания также должны дать свое согласие на перепланировку;
• потребуется грамотно составленный и подписанный участником СРО проект;
• заключается договор на авторский надзор в процессе проведения работ;
• обращение в государственную инстанцию для согласования;
• в целом на оформление разрешения уйдет около 30 дней.

Когда разрешение получено, можно приступать к ремонтным работам. Но на этом процесс оформления не закончен. По окончании перепланировки на объект выезжает специалист, который проверяет помещение, после чего выдается соответствующий акт.

Выдача акта, как и приемка помещения должна осуществляться в присутствии следующих лиц:

1. Собственник помещения или его представитель.
2. Разработчики проекта.
3. Держатель баланса здания.
4. Представитель пожарной охраны.
5. Главный из бригады строителей, которая выполняла ремонтные работы.

В процессе приемки проверяют:

• соответствуют ли проведенные работы тому плану, который был представлен на согласование;
• наличие открытого доступа ко всем инженерным коммуникациям здания;
• наличие актов на проведение некоторых скрытых работ;
• наличие правильно заполненного производственного журнала.

При несоответствии проведенных работ начальному плану может быть направлен иск в суд, после чего собственнику придется устранить замечания  заплатить штраф.

Стоимость и сроки

Сроки согласования могут колебаться в зависимости от того, насколько быстро будут собраны все бумаги. Служба согласования перепланировок предоставляет перечень документов, которые необходимо собрать.

Самостоятельное согласование обойдется значительно дешевле, нежели обращение в соответствующую организацию. Услуги специалиста могут обойтись в среднем от 12 000 до 23 000 рублей.

На оплату госпошлины и государственных услуг при самостоятельном согласовании потребуется 1 – 2 тысячи рублей.

Заниматься сбором документов нужно заблаговременно, поскольку на согласование проекта может уйти от двух до шести месяцев.

Узаконение после ремонта

Узаконить уже сделанную перепланировку можно, но это гораздо сложнее, чем получение разрешения. Прежде всего, придется заплатить штраф в размере от 2 тысяч рублей.

Если не было проведено недопустимых ремонтных работ, например, нарушение целостности несущих стен, перенос отопительного оборудования на балкон, согласовать перепланировку можно по стандартному алгоритму, но только после того, как будет выплачен штраф.

Узаконение будет происходить через суд, в котором собственнику квартиры необходимо отстоять свою точку зрения, пояснить, почему не было получено разрешение и доказать, что не были нарушены ничьи права.

Процесс узаконения:

1. В архитектурное бюро нужно подать документы в соответствие со списком.
2. Если был дан отказ, направляется иск в суд.
3. После получения разрешения и уплаты штрафа, необходимо получить новый техпаспорт в БТИ.

Необходимо также получить новое свидетельство, если в процессе перепланировки изменились размеры помещений, количество комнат и общая площадь квартиры.

Как правило, узаконение после ремонта владельцы квартиры начинают в случае продажи недвижимости. Квартира с перепланировкой вырастает в цене, но только в  том случае, если она согласована.

Можно ли сделать это самостоятельно

Узаконить перепланировку можно самостоятельно, если собрать все необходимые документы. После уплаты штрафа и госпошлины заявление передается в Жилищную инспекцию. Могут быть отправлены сотрудники для проверки состояние квартиры.

Процесс самостоятельного узаконения:

1. Обращение в БТИ для получения нового паспорта, в котором будут красным помечены незаконно сделанные изменения. За оформление паспорта потребуется заплатить около 1 тысячи рублей.
2. Обращение в государственные структуры – СЭС и МЧС для получения заключения о том, что изменения в квартире допустимы, не была нарушена целостность несущих стен.
3. После этого можно самостоятельно подать иск и суд или дождаться приглашения на слушание, если иск подаст городская администрация.
4. Выплатив назначенный штраф, нужно продолжить оформлять документы – в том числе получить новое свидетельство о праве собственности.

Самостоятельное оформление документов обойдется гораздо дешевле, однако придется потратить немало времени и нервов. Узаконение уже сделанной перепланировки – непростая процедура.

Избежать проблем при продаже или приватизации квартиры можно только заранее позаботившись о получении всех необходимых бумаг – разрешения, нового техпаспорта без красных линий, свидетельства. Без них совершить какие – либо юридические сделки с квартирой не удастся.

Особенности перепланировки двухкомнатной линейной квартиры рассматриваются в статье: перепланировка двухкомнатной квартиры.

Как узаконить незаконную перепланировку, узнайте тут.

Про перепланировку балкона в кухню рассказывается в этой статье.

Видео: Перепланировка квартиры – как узаконить перепланировку согласование