Получение разрешений на перепланировку объектов нежилого фонда производится примерно по тому же алгоритму, что и в отношении жилой недвижимости. Какие отмечаются различия, в чем состоят этапы согласования, какими нормами законодательства регулируются отношения? Ответы на вопросы вы найдете в этой статье.
Законодательство
Для ведения определенной предпринимательской деятельности обычно требуется проведение в помещении ремонта. Обычно они передаются со стандартным дизайном, который изменяет целевое назначение: размещение фитнес-клуба, продуктового магазина, офиса и др. Главная задача проведения таких работ – улучшение условий ведения предпринимательской деятельности и при необходимости изменение его функционального назначения.
О перепланировки офисов и других нежилых помещений нормы содержатся в Жилищном кодексе относительно объектов, находящихся в многоквартирной застройке. Понятие изменения конструктивных элементов и функциональности объекта дано в ст.25 ЖК РФ.
На основании ст.27 ЖК РФ в выдаче разрешения на перепланировку может выдаваться отказ. Это происходит в случаях, когда при выполнении работ допущено существенное нарушение технических норм, ведущих к невозможности эксплуатации помещения и многоэтажного строения в целом, если такое переустройство создает угрозу обрушения для всего здания, опасно для жизни и здоровья граждан, может причинить вред имуществу организаций и физических лиц.
Самовольное переустройство нежилых помещений в Москве возможно только в судебном порядке. Это положение регламентировано Постановлением Правительства города Москвы №508.
Для признания перепланировки незаконной следует обратиться с иском в суд в рамках ст.46 Конституции РФ, а также ст.3 Гражданского процессуального кодекса РФ в связи с нарушением прав и законных интересов граждан и организаций.
Какие виды перепланировки нежилых помещений не требуют согласования
Перепланировка офисов и иных нежилых помещений возможна в двух вариантах. В первом случае работы в отдельно стоящем нежилом помещении согласуются с БТИ. При нахождении помещения на первом этаже многоквартирного жилого строения необходимо получение разрешения собственников в письменном виде на размещение объекта инфраструктуры или офисов.
Необходимо учесть, что переустройство осуществляется с сохранением функционального назначения помещения, линии коммуникаций при проведении строительно-монтажных работ не затрагиваются. Возможно полное перепрофилирование помещения под цели ведения бизнеса.
Перепланировка включает:
- изменение функционального назначения помещений;
- увеличение площади отдельных конструкций внутри объекта недвижимости;
- врезка дополнительных оконных или балконных проемов;
- снос межкомнатных перекрытий;
- демонтаж внутренних некапитальных конструкций – встроенных шкафов;
- разрешение помещений для использования по целевому назначению.
Получение разрешений на работу потребуется в отношении нежилых помещений:
- при изменении перегородок, сноса стен;
- при увеличении нагрузки на конструкции при переустройстве;
- перемещение санитарных зон внутри нежилого помещения, оборудование нового;
- оборудование лоджий и балконов, монтаж окон и создание лестничных маршей, в том числе соединяющих отдельные этажи;
- расширение или уменьшение дверных и оконных проемов в несущих стенах и межкомнатных перегородках;
- установка вспомогательного оборудования без увеличения нагрузки на расход тепла и электричества из общедомовых счетчиков, не требует подключения дополнительных сетей коммуникаций;
- стяжка пола или оборудование нового покрытия, вследствие чего увеличиться нагрузка на несущие конструкции;
- ликвидация тамбуров;
- установка системы кондиционирования;
- изменение структуры, материала, вида окон и дверей, выходящих на улицу в связи с изменением архитектурного облика здания;
- Важно: Если помещение относится к жилому фонду, то для его использования субъектами предпринимательской деятельности необходимо сначала осуществить процедуру перевода квартиры в нежилой фон. Такое оформление достаточно трудоемкое и дорогостоящее, поэтому желательно сразу арендовать или приобретать объект недвижимости с определенным статусом.
Варианты перепланировки двухкомнатной квартиры рассматриваются в статье: перепланировка двухкомнатной квартиры.
Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире? Найдите ответ на этой странице.
Необходимые документы
перепланировка в нежилых помещениях категорически запрещена без согласования состава работ с учреждениями, следящими за строительно-техническим состоянием помещений.
Разрешения выдаются на основании проектной документации, отражающей перечень планируемых работ. Изготавливаться она должна специализированной компанией, имеющей допуск СРО на проектную деятельность.
Компания несет ответственность за обследование помещений, определение несущих конструкций, места расположения инженерных и коммунальных сетей, расчет давления на несущие конструкции при внесении определенных изменений в элементы помещения и их функциональность. Предоставив указанный документ необходимо выполнить согласование в обслуживающих и управляющих организациях.
Для этого нужно предоставить пакет бумаг:
- заявление от собственника или арендатора помещения;
- свидетельство о праве владения из Росреестра на недвижимость в заверенной у нотариуса копии;
- согласие на перепланировку от управляющей компании;
- акты технического осмотра помещения, составленные технической службой;
- технический план этажа с эспликацией ремонтируемого помещении из БТИ сроком действия не более 12 месяцев с момента изготовления;
- проект перепланировки с договором на осуществление авторского надзора при внесении изменений в помещение, влияющих на архитектурный облик строения, влекущих изменение фасадной части;
- подтверждение использования нежилого помещения под определенные цели, к примеру, размещение танцевальной студии, это может быть устав организации, в котором прописан такой вид деятельности как предоставление услуг по занятию спортом;
- договор страхования гражданской ответственности по рискам нанесения вреда имуществу граждан и организаций при проведении работ при перепланировке.
Разрешение на проведение работ выдается после согласования их в органах надзора – Жилищной инспекции в случае, если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, или органах строительного надзора – в регионах эту функцию выполняют местные администрации.
Порядок и этапы
Алгоритм оформления перепланировки в уполномоченных организациях следующий:
- Получение в БТИ поэтажного плана и экспликации нежилого помещения на нем – форма 5 и 1-а.
- Создание проекта у квалифицированных подрядчиков, обладающих допуском СРО.
- Предоставление документации для согласования в органы жилищного контроля, если помещение находится в многоквартирном доме, строительно-технического надзора – в строении коммерческого назначения.
- Выполнение строительно-монтажных работ.
- Обследование помещение инженерами БТИ, составление акта об изменении технических характеристик после перепланировки. При подписании присутствуют: владелец помещения, арендатор или субарендатор, представитель при наличии нотариально удостоверенной доверенности, обслуживающая компания (ТСЖ, УК, ЖЭК, ЖЭУ и др.), уполномоченные проектировщиком лицо, пожарный надзор, авторский надзор, представитель застройщика.
В ходе проверки осуществляется контроль:
- соответствия выполненных работ представленномупроекту;
- наличие разрешений от всех уполномоченных органов;
- отсутствие ограничений на допуск к коммунальным услугам;
- правильность оформлении акта на скрытые работы;
- заполнения журнала ведения строительства и монтажа при перепланировке.
Акт составляется в трех экземплярах, один из которых передается собственнику для осуществления последующей регистрации внесенных изменений в органах кадастрового учета с получением нового паспорта и при необходимости Росреестра с условием выдачи нового свидетельства о собственности. Другой экземпляр направляется в органы БТИ, а третий помещается в архив Жилищной инспекции.
Стоимость и сроки
Полная цена за оказание услуг по согласованию перепланировки зависит от региона нахождения объекта недвижимости и видов выполняемых работ. Необходимо отметить, что если офис находится, например, в Москве, то обращаться к техническим инженерам в БТИ города Красноярска не получится, даже если расценки на их услуги намного ниже.
Это связано с необходимостью выезда на место технических работников для осмотра помещения, производства замеров, проведения иных работ. Зависит также цена и от сложности проводимого строительства и монтажа.
Если требуется, для сравнения, обустройство отдельного входа с улицы в офис или аптеку, стоимость будет выше, чем на проектирование изменений внутри помещения.
Также значительно повыситься стоимость, если нужно изменить функциональное назначение помещения, то есть сделать перевод из жилого в нежилое. Существенно будут повышены требования к соблюдению строительных, технических и санитарных норм, если планируется обустройство детского комплекса или пункта общественного питания.
Ответственность
К обустройству нежилых помещений предъявляются повышенные требования по соблюдению норм действующего законодательства, СНиПов и СаНПиНов.
Санкции за нарушение требований для компаний намного строже, чем для граждан и выражаются в следующих мерах:
- возврат помещения в первоначальный вид, если на проведение строительно-монтажных работ не было получено разрешение в уполномоченных органах на внесение определенных изменений в установлено законом порядке;
- штраф за изменение конструктивных элементов здания в размере от 100 000 руб. до 350 000 руб., налагаемых на организации, и от 2 000 руб. на физических лиц;
- отказ от предоставления материальной компенсации по страховому полису после проведения работ, если назначение, площадь и другие характеристики помещения изменились без переоформления договора со страховщиком.
На первый взгляд кажется, что переустройство помещения легко скрыть, на самом деле это не совсем так. Подать жалобу о том, что в жилом доме производится переустройство несущих конструкций могут собственники соседних квартир, подав жалобу в Жилищную инспекцию.
Они могут ходатайствовать о проведении внеурочной проверки за соблюдением правил проведения ремонта в объекте недвижимости с целью надзора за выполнением технических и строительных норм. О том, что работы производятся в нежилом здании, контролирующие органы могут узнать из заявлений, поступивших в органы БТИ.
Про службу согласования перепланировок читайте в статье: согласование перепланировки.
Что такое перепланировка, узнайте здесь.
Про перепланировку офиса без согласования рассказывается тут.