Сдача офиса в аренду

При наличии офисного помещения и отсутствии желания или возможности самому заниматься бизнесом площадь можно сдать в аренду, для чего соблюдаются условия и действующее законодательство России.

Так, следует учитывать не только юридические предпосылки, но и человеческий фактор, чтобы в дальнейшем не столкнуться с разногласиями со вторым участником сделки. Обо всех нюансах сдачи офиса в аренду будет сказано далее.

Условия

Сдача офиса в аренду требует соблюдения Российского законодательства. Здесь необходимо учитывать наличие прав собственности на объект – только собственник может сдавать помещение в аренду. При наличии нескольких собственников на офисное помещение все сособственники должны выражать согласие.

Более того, разрешается сдача в аренду под офис только то помещение, которое в полной мере соответствует требованиям – подлежит для размещения офиса и имеет соответствующий статус (назначение объекта указывают в свидетельстве о праве собственности).

Подлежат сдаче объекты, имеющие:

• кадастровый номер и паспорт;
• технический паспорт, но если офис находится в центре, собственник изготавливает на каждое помещение технический план;
• регистрацию в Росреестре;
• свободу пользования – важно учитывать отсутствие обременений и арестов на объект.

Закончив с юридической базой, можно перейти к человеческому фактору. Предлагаемое для аренды помещение под офис должно соответствовать назначению не только на бумаге – площадь должна быть отремонтирована, по возможности содержать немного оборудования (столы, стеллажи, офисные стулья).

Офис также должен находиться в доступном для посетителей месте – как внешне, так и внутренне. Если офис – это отдельно стоящее здание, значит, должно иметь достойный фасад и удобную парковку рядом.

Если помещение – это только часть крупного центра, значит, «фасад» должен быть удобно расположенным для поиска посетителям.

Как сдать офис в аренду

Офис в аренду сдается двумя способами – самостоятельно или через агентство. В первом случае придется всю бумажную волокиту и презентацию самого помещения взять на себя.

При загруженности и невозможности постоянного пребывания поблизости – это затруднительно. Второй же способ – это обращение в агентства, которые за подобные услуги с самого собственника не берут оплаты. Рассмотреть следует оба способа.

Быстро

Сдать офис в аренду – это как раз-таки обратиться в агентство, которое занимается продажей и поиском арендаторов на коммерческие и нежилые помещения.

Для этого просто оставляют заявку в агентстве с предоставлением имеющихся документов, по которым агент определяет площадь и прочие технические характеристики объекта для предложения их потенциальным арендаторам.

Как правило, в подобных агентствах имеется своя клиентская база, где наверняка найдутся охотники снять именно офис в аренду.

От самого же собственника помещения требуется подготовить площадь – сделать свежий ремонт, по возможности оснастить помещение офисными рабочими столами, стульями и стеллажами. Важно проверить целостность коммуникационной системы, а также пожарной безопасности.

Нелишним будет оснастить офис индивидуальной сигнализацией и кнопкой быстрого реагирования – в экстремальных и несколько неординарных ситуациях подобная техника окажется полезной.

Для быстрой сдачи офиса в аренду собственнику лучше поручить агентству сбор всей юридической базы – документов.

Зачастую изготовление кадастрового и технического паспорта требует от собственника посещения отдела кадастра и картографии, отдела архитектуры.

Занятые предприниматели не могут выделить времени на представленного рода походы, агенты сделают это быстро – в день поступления заявки. Правда, работа агентов затребует у собственника дополнительные расходы.

Без посредников

Сдача офиса в аренду возможна и без посредников, но для этого все придется делать самому. А именно потребуется осуществить следующее:

1. Привести в порядок само помещение – для этого можно нанять бригаду рабочих, которые выполнят все необходимые работы (сделают электрику и подремонтируют коммуникационные системы).
2. Приготовить все необходимые для сдачи офиса в аренду документы – самостоятельно сделать кадастровый паспорт и план помещения, зарегистрировать объект в ЕГРП.
3. Подать объявление во всевозможные СМИ – здесь важно в точности описать помещение и его назначение. Арендаторов привлекает само расположение объекта, поэтому собственнику придется подробно расписать схему проезда или предоставить ее в схематичном виде. Нелишним будет сделать качественные фото, чтобы разместить их в объявлении в газете и на интернет-площадках.
4. Принимать звонки и согласовывать время встреч с потенциальными арендаторами – «рекламировать» товар в выгодном свете, чтобы у посетителей появилось желание подписать договор аренды.
5. Самостоятельно составить договор аренды с найденными арендаторами – можно воспользоваться типовым образцом и несколько его видоизменить (дополнить уточнениями и дополнительными основаниями). В представленном вопросе важно соблюдать действующее законодательство и не отступать от норм нарушений прав второй стороны.
6. После подписания договора самостоятельно составляется акт приемки-передачи помещения в пользование. В документе указываются все недостатки офисного объекта, все неисправности, а также делается полное перечисление предметов мебели и техники, находящейся в помещении и предоставляемое в пользование арендаторам.
7. Как только все документы подготовлены, можно приступать к регистрации сделки в Росреестре.

Регистрировать сделку следует в обязательном порядке при условии, что соглашение составляется сроком более года. Если аренда оформляется всего на несколько месяцев, можно не регистрировать соглашение.

Регистрация сделки в Росреестре несет в себе юридическую силу – на основании осуществленной регистрации стороны могут претендовать на точное выполнение обязательств другого участника сделки.

Какие нужны документы

Для сдачи офиса в аренду необходимо подготовить следующие документы:

• свидетельство о праве собственности на объект;

• кадастровый паспорт;

• технический паспорт или план помещения, если объект находится в центре;

• выписка из ЕГРП об отсутствии ареста на помещение;
• если есть сособственники, следует представить заверенные у нотариуса согласия;
• если в сделке участвует физическое лицо, предоставляются паспорт и документы на зарегистрированное ИП;

• если в сделке участвуют юридические лица, необходимо подготовить учредительные документы на организацию.

Помимо прочего, арендатор и арендодатель должны представить банковские реквизиты для осуществления платежей.

Нелишним будет представить арендатору собственником акты о ранее проведенной проверке сотрудниками пожарной безопасности и санэпидемстанции. Подобные акты увеличивают шансы быстрой сдачи офиса в аренду собственником помещения.

Нюансы

К нюансам сдачи офиса в аренду относят распространенные 2 момента. Первый – споры по оплате коммунальных услуг.

Это наиболее распространенный момент, когда стороны перед подписанием договора представленные нюансы не рассматривают и не оговаривают. Как правило, оплачивает электричество и прочие предложенные услуги сам арендодатель, но можно возложить ответственность на арендатора.

Тогда для арендатора делаются скидки на стоимость аренды. Чтобы не столкнуться с представленными проблемами, рекомендуется оплату указать в договоре.

Второй момент – это недовольство по отсутствию прибыли у арендатора. Арендодатель в данном случае не несет ответственности по убыткам деятельности арендатора.

Также отмечаются спорные моменты в выделении доли прибыли арендодателю. Это невозможно вследствие Российского законодательства.

Но в то же время возможны случаи заключения договора на тех условиях, когда арендодатель не устанавливает стоимость аренды, а указывает процент от выручки с деятельности арендатора.

Это не запрещается законом, но не настолько распространено. Если стороны будут согласны на представленные отношения, сделка может быть заключена и действовать в течение указанного в договоре времени.

Видео: Вопросы при сдаче помещений в аренду под офисы