Как зарегистрировать договор аренды

В отдельных случаях, предусмотренных законом, договор аренды нужно регистрировать в Росреестре.

Именно после процедуры государственной регистрации заключенный между сторонами контракт приобретает свою юридическую силу. Участники сделки начинают нести права и обязанности, установленные соглашением и указанные в законе.

Рассмотрим, когда нужно регистрировать арендный контракт, сроки регистрации, пакет необходимых документов и другие важные аспекты.

Обязательна ли

Правила регистрации сделок по аренде помещений устанавливаются в ст. 609 ГК РФ (далее – Кодекс).

На основании ч. 2 указанной статьи, договор аренды недвижимости подлежит госрегистрации, если иное требование не установлено в законе.

Ч. 2 ст. 651 Кодекса устанавливает отдельное правило регистрации арендных контрактов в отношении зданий или сооружений. Так, если соглашение заключено на срок менее 1 года, его не нужно регистрировать.

Определяющим фактором при решении вопроса о необходимости госрегистрации является срок аренды. На основе указанного выше, регистрировать нужно те сделки, срок действия которых превышает 1 год. И, наоборот, арендные правоотношения меньшей длительности регистрировать нет необходимости.

О том, можно ли применять нормы ст. 651 Кодекса как к сделкам, связанным с арендой жилых, так и нежилых помещений, говорится в Письме Президиума ВАС от 1 июня 2000 года № 53.

В данном нормативном акте указано, что не предназначенные для проживания и предназначенные для проживания помещения являются недвижимым объектом, отличным от сооружения, в котором оно находится, но неотрывно с ним связанным.

Но поскольку Кодекс не выделяет отдельных норм в отношении регистрации аренды жилых и нежилых помещений, ко всем арендным соглашениям должны применяться правила ст. 651 Кодекса.

Что касается продления договоров аренды, то здесь разъяснения даны в Постановлении ФАС Центрального округа от 20.05.2010 года по делу № А54-3839/2009С17.

В тексте нормативного документа указано — если договор аренды по истечении его срока считается пролонгированным на тех же условиях и на тот же срок, такую пролонгацию не нужно регистрировать в Росреестре.

Пошаговая инструкция

Этап 1. Определение органа, управомоченного производить процедуру государственной регистрации договора.

Непосредственно перед началом процедуры стороны должны определиться – какая структура управомочена осуществлять государственную регистрацию сделок, связанных с арендой жилых и нежилых помещений?

Обращаться следует в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенное наименование – Росреестр). В каждом муниципальном образовании существует территориальное подразделение этого органа. Именно туда и следует обращаться сторонам.

Государственный учет сделки производится в том территориальном отделе Регпалаты, по месту нахождения которого заключается договор.

Совсем не обязательно, чтобы при проведении процедуры присутствовали оба участника сделки. На основании ст. 51 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года “О государственной регистрации недвижимости”, достаточно заявления от одной из сторон.

Узнать, где находятся местные отделения Росреестра, можно по бесплатному многоканальному телефону.

Этап 2. Формирование арендного контракта.

Наиважнейшим аспектом в процессе госрегистрации является правильное формирование основного документа, в силу которого производится госрегистрация – договор аренды жилого или нежилого помещения. Он должен быть оформлен по всем правилам, предусмотренным Главой 34 Кодекса.

Главное – это указать срок аренды. Если он будет меньше 12 мес., или же срок будет не указан вовсе, в регистрации откажут, так как аренда сроком менее 1 года или же с неопределенным временем действия госрегистрации не подлежит.

Помимо срока аренды, в соглашении нужно прописать и другие существенные положения:

• описание объекта аренды;
• реквизиты сторон, адреса, контактная информация;
• ссылка на документ, подтверждающий основание арендодателя на передачу объекта недвижимости в аренду;
• размер арендных платежей и сроки их внесения;
• ответственность сторон при нарушении обязательств;
• порядок пользования арендованным имуществом;
• правила досрочного расторжения;
• условие о выкупе и др.

Договор нужно составить как минимум в 3-х экземплярах. Один останется у арендодателя, второй – у арендатора, а третий нужно будет передать управомоченному сотруднику Росреестра для проведения процедуры регистрации.

Этап 3. Представление заявления и документов на госрегистрацию.

Как было сказано выше, при подаче заявления и сопутствующей документации не обязательно присутствовать и арендатору, и арендодателю – достаточно одного из них.

Порядок представления заявления и документов указан в ст. 18 ФЗ № 218. На основании ч. 1 указанной статьи, бумаги могут быть переданы одним из нескольких способов:

• в бумажном виде при личном обращении заявителя в орган госрегистрации или в МФЦ;
• по Почте России заказным письмом с объявленной ценностью и уведомлением о вручении;
• в форме электронных документов, усиленных квалифицированной электронной подписью – через портал Госуслуги или на официальном сайте Росреестра.

Каким способом удобнее подавать документы, стороны решают самостоятельно.

Этап 4. Оплата государственной пошлины.

На основании ст. 17 ФЗ № 218, госпошлина взимается в соответствии с НК РФ.

Согласно ст. 333.33. НК РФ, за госрегистрацию договора аренды, договора безвозмездного срочного пользования участком земли, договора субаренды, договора о присоединении к договору аренды, взимается государственная пошлина в размерах:

для физлиц	2 тыс. рублей
для юрлиц	22 тыс. рублей

Таким образом, если за регистрацией сделки обращается физическое лицо, оно обязано уплатить 2 тыс. рублей. Если вторая сторона сделки – также физлицо, эта сумма делится между ними поровну.

Регистрация в МФЦ

Услуги по госрегистрации сделок с недвижимостью предоставляют также и многофункциональные центры.

Процедура в общем-то ничем не отличается от подачи документов непосредственно в Росреестр:

• стороны составляют договор аренды согласно правилам, предусмотренным Главой 34 Кодекса;
• собирают пакет необходимой документации;
• уточняют адрес ближайшего центра предоставления государственных и муниципальных услуг “Мои документы” (можно узнать, обратившись по справочному телефону органа местного самоуправления);
• подают заявление и пакет документов на регистрацию;
• ожидают, пока МФЦ путем межведомственного взаимодействия передаст бумаги в Росреестр, и последний предоставит ответ;
• получают результат оказания госуслуги.

Необходимые документы

На основании ч. 4 ст. 18 ФЗ № 218, к заявлению о кадастровом учете или регистрации прав заявитель должен приложить:

• документ, удостоверяющий правомочия представителя (если документы подает не лично сторона сделки, а ее представитель по доверенности);
• документ, являющийся основанием для кадастрового учета или госрегистрации прав (в данном случае, это договор аренды жилого/нежилого помещения);
• иные бумаги, указанные в 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными законодательными актами.

К иным документам можно отнести следующие:

• паспорта участников сделки (для физлиц) или учредительные документы (для юрлиц);
• квитанция, свидетельствующая об уплате государственной пошлины;
• документ, свидетельствующий о правах арендодателя на сдачу в аренду объекта недвижимости (свидетельство о праве собственности).

Срок

Сроки регистрации арендных контрактов регламентируются ст. 16 ФЗ № 218.

В силу п. 1 ч. 1 указанной статьи, сроки госрегистрации зависят от органа, принявшего заявление и сопутствующие документы:

7 рабочих дней	если приемом документов занимается местный орган Росреестра
9 рабочих дней	если стороны решили зарегистрировать сделку в ближайшем центре госуслуг (МФЦ)

Регистрация договора аренды на неопределенный срок

В соответствии с ч. 2 ст. 651 Кодекса, госрегистрации подлежат арендные соглашения, заключенные на срок более 1 года.

Исходя из ст. 610 Кодекса, сроки аренды могут быть следующими:

• менее 1 года;
• более 1 года;
• неограниченные (неустановленные, неопределенные).

Стороны по взаимному согласию могут самостоятельно определить в договоре срок, на который будет заключен договор. Это делается посредством указания в тексте соглашения соответствующего пункта о сроке.

Если такой пункт отсутствует, считается, что договор заключен на нерегламентированный срок, то есть будет иметь законную силу до тех пор, пока одна из сторон не решит аннулировать правоотношения (или пока договор не будет прекращен судом).

Относительно арендных соглашений, заключенных на неопределенный срок, Президиум ВАС РФ дал свои разъяснения в Письме от 16.02.2001 года № 59.

Согласно п. 11 указанного нормативного документа, договор аренды, заключенный или возобновленный на неустановленный срок, госрегистрации не подлежит, так как в силу ст. 651 Кодекса регистрации подлежат только арендные контракты, заключенные на срок более 1 года.

Временная регистрация

Госрегистрация арендного соглашения, заключенного на срок более 1 года, осуществляется посредством внесения соответствующей записи в ЕГРН. Пометка об обременении будет действовать до тех пор, пока действует арендное соглашение.

По прошествии срока аренды регистрационная запись погашается на основании заявления арендатора или арендодателя.

Нюансы госрегистрации

Вот некоторые нюансы:

• если в тексте изначального договора будет указано, что продление осуществляется на неопределенный срок, регистрировать контракт в Росреестре не нужно;
• если в тексте договора указано, что продление осуществляется на определенный срок, такой договор нужно регистрировать, если продленный договор будет действовать более 1 года (п. 10 Письма № 59);
• если стороны заключили доп. соглашение об изменении размера арендных платежей, и основной договор был зарегистрирован в Росреестре, доп. соглашение нужно регистрировать, поскольку оно является неотъемлемой частью основного контракта, изменяет его содержание и параметры обременения (п. 9 Письма № 59).

Общее правило таково – договор аренды нужно регистрировать, если его срок превышает 12 месяцев.

В иных случаях (например, при сроке аренде в 11 месяцев или же при неопределенных сроках) контракт не подлежит обязательной госрегистрации. Сторонам нужно также оплатить госпошлину, размер которой регламентируется НК РФ.

Видео: Регистрация договора аренды нежилого помещения