Звонок бесплатный
Главная / Archive by categoryПродажа квартиры"

Продажа квартиры

Продажа квартиры

Продажа квартиры – это сложный и многогранный процесс, который требует особого внимания как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Во время исполнения сделки участникам процедуры придется подписать немало документов, среди которых предварительный, основной ДКП, передаточный акт, соглашение о задатке и др. К каждому этапу сделки нужно отнестись со всей ответственностью, тогда все пройдет “гладко”.

Условия

Основными условиями для совершения сделки являются:

  • наличие у продавца недвижимого имущества в собственности, без обременения со стороны третьих лиц;
  • отсутствие зарегистрированных в квартире лиц (перед продажей все родственники и прочие лица должны выписаться);
  • отсутствие долгов за коммунальные услуги (при их наличии квартиру можно продать, но расплачиваться по счетам все равно придется);
  • согласие супруга или супруги на осуществление сделки (если продаваемая недвижимость была куплена в зарегистрированном браке);
  • разрешение от опекунских органов (если в составе помещения есть доля несовершеннолетнего лица);
  • жилое помещение не признано аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (если участок земли и находящиеся на нем строения были признаны аварийными, они изымаются для муниципальных нужд, что делает невозможным их дальнейшую продажу);
  • договор на продажу должен быть составлен только письменно (ст. 550 ГК РФ);
  • сделка должна сопровождаться составлением передаточного акта, а при необходимости, и соглашением о задатке.

С чего начать

Начать процедуру продажи жилого помещения следует с определения цели – для чего именно нужно реализовать квартиру? Цели могут быть различными, но зачастую это:

  • переезд в другой город;
  • необходимость в покупке более комфортабельного жилья;
  • покупка второй квартиры для проживания в ней своих родственников;
  • нужда в крупной сумме наличных на лечение и др.

В зависимости от целей, определяется начальная продажная цена и срочность. Чем быстрее нужно реализовать жилище, тем ниже нужно выставлять ценник, вплоть до снижения на 50 % от стандартной цены.

Если же сроки не поджимают, то стоимость можно выставить в пределах средних расценок. Определение цены можно доверить как независимой компании в лице агентства недвижимости, так и сделать это самому.

Самостоятельное определение цены включает в себя следующие этапы:

  • отбор 2-3 сайтов в интернете, печатных изданий или иных СМИ, где другие граждане размещают объявления о купле-продаже недвижимого имущества;
  • осуществление выборки из 15-20 объектов недвижимости, аналогичных по техническим характеристикам, местоположению и другим параметрам;
  • вычисление средневзвешенной цены за квадратный метр путем деления средней стоимости на общую площадь квартиры;
  • умножение полученного значения на коэффициент, зависящий от дополнительных критериев – вид из окна, удаленность от основных объектов инфраструктуры, тип планировки и др.;
  • контрольная проверка цены – звоним в несколько риэлторских агентств и по телефону просим сказать примерную цену на продаваемый жилой объект.

Важно! После выполнения самостоятельной оценки мы получим средний диапазон цен, из которого и нужно выбрать окончательное значение. Можно установить цену как ниже, так и выше, чем у конкурентов – в зависимости от того, как быстро мы хотим продать квартиру.

Порядок

Порядок продажи квартиры в общем случае будет выглядеть так:

  • шаг 1. Определение способа продажи.

На рынке недвижимости существует множество агентств, предлагающих посреднические услуги. Риэлтор возьмет на себя все обязанности по сопровождению сделки, в том числе, подготовка и проверка предпродажной документации.

Однако услуги риэлторов не бесплатные – в зависимости от конкретной фирмы, расстаться придется с дополнительными 2-5 процентами от цены сделки.

  • шаг 2. Заключение договора с риэлторским агентством или переход к шагу 3.

У посредников обычно есть готовые бланки договоров. Однако слепо подписывать их не стоит – лучше заранее показать договор квалифицированному юристу, который определит – стоит ли доверять компании или это очередные мошенники, работающие под прикрытием?

  • шаг 3. Определение стоимости квартиры.

Как самостоятельно определить стоимость, мы рассказали выше.

  • шаг 4. Составление объявления.

Объявление должно завлекать покупателей с первых секунд – яркое красочное описание с прикрепленными фотографиями увеличит клиентскую базу в разы.

  • шаг 5. Рекламная кампания.

Чтобы квартира нашла своего покупателя, придется сильно постараться. Маркетинг можно осуществлять привычными способами – подав объявление в местную газету, журнал, на телевидение, радио или в интернет-СМИ.

  • шаг 6. Осмотр квартиры вместе с потенциальным покупателем.

Перед осмотром жилое помещение следует привести в порядок – убрать старые и ненужные вещи, сделать косметический ремонт, отремонтировать инженерные коммуникации и др. Чем лучше будет вид квартиры, чем выше вероятность покупки за более высокую цену.

  • шаг 7. Составление и подписание документации.

Сторонам придется составить:

  • предварительный ДКП (при необходимости);
  • основной ДКП;
  • передаточный акт;
  • расписка о получении средств;
  • соглашение о задатке.

 

  • шаг 8. Регистрация сделки в Росреестре.

Стороны совместно посещают Регпалату и передают подписанную документацию. В течение 7 дней происходит переход права собственности. Новому собственнику по окончании процедуры выдается выписка из ЕГРП как подтверждение смены владельца.

Необходимые документы

Для проведения сделки продавцу придется собрать следующую документацию:

  • технические документы на жилое помещение из БТИ – кадастровый, технический паспорт, поэтажный план с экспликацией;
  • правоустанавливающие документы – свидетельство о праве собственности;
  • документ-основание возникновения права собственности – договор купли-продажи с предыдущим продавцом;
  • согласие супруга;
  • разрешение от органов опеки, если есть доля несовершеннолетнего;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Сколько стоит

На основании п. 22 ст. 333.33. НК РФ, государственная пошлина за регистрацию прав составляет 2000 рублей для физических лиц.

Остальные расходы, помимо госпошлины, зависят от способа осуществления сделки. Так, если к делу привлекается агентство недвижимости, придется заплатить агенту комиссионное вознаграждение.

Если нужен нотариус для заверения документов, придется выложить дополнительную сумму. Наконец, для правильного оформления документов могут потребоваться услуги юридического характера, оказываемые одной из юридических контор.

Особенности через МФЦ

Многофункциональные центры оказания услуг были созданы, в первую очередь, для удобства граждан. Все необходимые услуги можно получить в одном месте в режиме “единого окна”.

После подписания всех документов по сделке стороны процесса вправе выбрать, в какой орган обратиться для смены собственника – в Росреестр или в МФЦ. Процедура в обоих случаях будет одинаковой, как и пакет документов. Единственное отличие – сроки госрегистрации.

На основании ст. 16 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости”:

 при подаче документов в регистрирующий орган  7 дней с момента их принятия
 через МФЦ  9 рабочих дней

Если стороны решили обратиться в МФЦ, то и результаты оказания госуслуги нужно получать там же. После проверки ДКП и всех остальных сведений новому собственнику в МФЦ будет выдана выписка из ЕГРП, подтверждающая переход права.

Через аккредитив

Основным краеугольным камнем при купле-продаже недвижимости становится вопрос осуществления расчетов. Вручение наличных считается крайне небезопасным методом, поэтому рекомендуется воздержаться от применения данного способа.

Гораздо безопаснее рассчитаться с продавцом при помощи банковского аккредитива. Аккредитив представляет собой безналичную форму расчетов в виде условного обязательства банка.

Финансовая организация обязуется произвести платеж продавцу, если последний исполнит условия аккредитива – то есть предоставит документы, подтверждающие проведение сделки.

Вот лишь некоторые преимущества аккредитива:

  • продавец получает деньги только после перехода права собственности на покупателя;
  • если сделка не состоялась, средства будут возвращены покупателю в полном объеме;
  • аккредитив можно открыть на любой срок, а пролонгировать – в любой момент;
  • полная безопасность – за сохранностью денежных средств следит третье лицо (банк), так что какие-либо мошеннические схемы исключены.

Если два собственника

Если у квартиры два собственника, порядок распоряжения таким имуществом регламентируется ст. 246 ГК РФ. Так, положения статьи гласят, что распоряжение имуществом, находящимся в общедолевой собственности, осуществляется по соглашению ее участников.

При этом каждый из сособственников может любым образом распорядиться своей долей, но при соблюдении преимущественного права покупки.

Это означает, что продавец, у которого в собственности не вся квартира, а лишь ее часть, должен уведомить второго собственника о грядущей продаже.

Если в течение 1 месяца он не изъявит желание купить долю, ее можно продавать любому постороннему лицу. Если же второй сособственник согласен на покупку, продать иному лицу долю уже не получится.

НДФЛ при продаже квартир

Во многих случаях при продаже квартиры продавцу, как получателю дохода от сделки, необходимо заплатить в бюджет подоходный налог.

При этом правила уплаты налога различаются в зависимости от периода, когда было приобретено в собственность жилое помещение.

Так, если право собственности было зарегистрировано до 2016 года, действует старый порядок – платить налог не придется, если имущество было во владении более 3 лет.

Если же имущественное право приобретено после 2016 года, минимальный срок владения жилым помещением для освобождения от уплаты подоходного налога составляет уже 5 лет.

Если имущество было в собственности менее указанных сроков, налог придется заплатить в размере:

 13 %  для российских резидентов
 30 %  для нерезидентов

При этом можно уменьшить налогооблагаемую базу:

  • на размер имущественного вычета (1 млн. рублей);
  • или на величину расходов, связанных с приобретением жилого помещения.

При продаже квартиры подтвердить уплату налога придется декларацией по форме 3-НДФЛ.

Итак, продажа квартиры – это процедура, состоящая из множества пошаговых действий. Собственник вправе выбрать – обратиться к риэлторам или же продать жилье самостоятельно.

Перед выставлением объявления нужно определиться с ценой – в этом помогут различные сайты с объявлениями.

Видео: Ошибки при продаже квартиры