Приватизация земельного участка под многоквартирным домом

Порядок перехода земельного участка в долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме и придомовой территории утвержден жилищным законодательством с 2005 года.

Причинами этого стала необходимость содержания земельного участка рядом со строением и при использовании площадок некоммерческими организациями.

В каких случаях допускается оформление земли в долевую собственность, возможность приватизации, плюсы и минусы, последствия таких мер, обо всем подробно в этой статье.

Можно ли

На основании ст.36 ЖК РФ территория под домом находится во владении собственников многоквартирного строения. Это положение действует только в отношении участков, поставленных на кадастровый учет до 1 июля 2005 года.

Положения по приватизации земли сформированы ФЗ №189. В нем указано, что если участок не сформирован, обратиться для его регистрации можно в орган исполнительной власти на местах.

Имущественное право на практике оформляется без каких-либо ограничений. Пределы и нормы выделения земель для обслуживания многоквартирных домов прописаны в Градостроительном кодексе. Они должны включаться в проект развития района.

Нужно ли оформлять

Приватизация земли под многоквартирным жилым домом является эффективной мерой для установления права собственности на имущество в совместном пользовании. Она защищает от изъятия надела с целью использования для государственных и муниципальных нужд.

Благодаря такой мере гарантируется право на обеспечение нормальной жизнедеятельности участников долевого строительства: обустройство зон отдыха рядом со строением и придомовой территории, создание комплексов для спортивных занятий, игр детей.

Если земля не оформлена собственность, то существует вполне реальная возможность передачи ее другим лицам или учреждениям для определенных целей: обустройства развлекательных или спортивных комплексов, торговых молов, деятельность которых будет нарушать спокойствие в районе.

Кроме того, участники долевой собственности потеряют возможность извлекать доход, используя примыкающий к зданию участок земли.

Что дает

В кадастровом паспорте отражаются границы и точная площадь выделенной для нужд дома придомовой территории.

При отсутствии указанного акта описание содержится в техническом плане, выдаваемом до введение в силу ФЗ №218 о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Минимальной признается площадь, отмеченная по границам общих внешних стен жилого дома.

В понятие нормативной площади включены на основании постановления Правительства №491 от 13.08.2016 участки, выделенные:

• под строение;
• автомобильные стоянки;
• детские площадки;
• электрические, газовые подстанции, пожарные пункты и другое обслуживающее оборудование;
• спортивные и игровые комплексы.

Для каждого объекта отведена конкретная территория, отражаемая в кадастровом паспорте или на техническом плане.

Придомовая территория принадлежит на праве совместной собственности всем владельцам долевого имущества на землю. Управление землей осуществляется избранной хозяевами помещений обслуживающей компанией, ЖЭК, ЖЭУ, ТСЖ или другими специализированными организациями.

Использовать участок можно с целью:

• озеленения, облагораживания парками;
• установки гаражей для участников ВОВ;
• образования автопарковки для жильцов дома;
• обустройства зонами отдыха, спортивными комплексами, игровыми площадками;
• сдачи в аренду для коммерческих структур для создания инфраструктуры для жильцов дома и др.

Куда обращаться

Жилищным законодательством определено, что для приватизации земли нужно обращаться в органы муниципального управления.

В ходатайстве нужно изложить просьбу о бесплатном передачи в пользование, постановки на кадастровый учет и проведении других необходимых процедур с объектом недвижимости, если указанные действия не были совершены до вступления в действие ст.36 ЖК РФ 1 июля 2005 года.

После получения акта передачи земли во владение можно обращаться в органы Росреестра для регистрации права на недвижимость.

В результате осуществляется выдача единого свидетельства на весь земельный участок и придомовую территорию с выделением долей по количеству и размеров изолированных помещений в составе комплекса, то есть пропорционально площади, занимаемой каждым из них.

Кто может

Решение об оформлении собственности на землю принимается на общем собрании владельцев помещений в многоквартирном доме. При положительном результате рассмотрения вопроса составляется протокол, выбирается гражданин, уполномоченный действовать от имени участников долевой собственности – жилого строения.

Доверенности на представление им интересов граждан и юридических лиц не требуется. Он подает заявления, ходатайства, получает документы в уполномоченных органах муниципальной и государственной власти.

Исходя из позиции Верховного суда РФ начать процесс выделения земли в долевую собственность под домом и возле него есть возможность по единоличному заявлению одного гражданина или юридического лица.

Отказ в приватизации недопустим, поскольку это нарушает конституционное право граждан на собственность. Такой акт подлежит обжалованию в суде.

Как приватизировать землю под многоквартирным домом

Субъекты, являющиеся собственниками жилых помещений и некоммерческого фонда, могут пользоваться занимаемыми строениями земельными участками, также получить право распоряжения ими.

Это правило установлено гл.16 ЖК РФ, а порядок реализации прописан в указанном нормативном акте детально и доступен для реализации с 2005 года.

На основании положений указанного акта занимать они могут территорию под домом и рядом со строением в пределах установленных норм на основании Градостроительного кодекса РФ.

Любые нарушения, допущенные в отношении собственников, наказуемы на основании ст.305 ГК РФ.

Какие нужны документы

Для установления права собственности на землю необходимо собрать пакет документов:

• кадастровый паспорт на землю. Также нужна топографическая съемка, которая проводится специализированными аккредитованными учреждениями, выполняющими межевые работы. Это производится с целью установления фактически занимаемых границ на местности;

• подтверждение прав на землю под многоквартирным домом. Не всегда эти документы будут идентичны. Это может быть свидетельство о праве собственности из Росреестра или договор с муниципалитетом о предоставлении участка на землю под строительство или о бессрочном пользовании, иные государственные и местные акты;

• справка об оценке земли. Выдается Земельным комитетом по запросу;
• документ о площади земельного надела с расчетом налоговых ежегодных выплат. Предоставляется по заявлению налоговой службой;
• заключение БТИ о примерной стоимости строения на участке. Рассчитывается цена исходя из средних цен на идентичную недвижимость на рынке;
• копии паспортов заявителей;
• кадастровые паспорта на квартиры, офисы и иные изолированные помещения в составе дома с документами о праве собственности на каждый объект недвижимости.

Важно: главная сложность при оформлении земли под многоквартирным домом состоит в составлении кадастрового паспорта на весь земельный участок. Обычно эти расходы несет строительная компания, которая получила разрешение на возведение объекта.

Однако по факту не всегда организации завершают оформление документов по причине банкротства, поэтому эти затраты ложатся на собственников помещений в многоквартирном доме.

Сроки и стоимость

Выдача решения органа исполнительной власти о возможности предоставления земли в собственность жилого комплекса осуществляется в течение 30 дней.

Если кадастровый паспорт на землю отсутствует, то необходимо заказать его составление у специалистов, что займет примерно 2 недели.

Предварительно нужно получить технические паспорта на жилые и коммерческие помещения в многоквартирном доме для определения пропорций по площади занимаемого надела.

Эти сведения будут включаться в свидетельство о собственности с указанием долей. Подготовка такого документа на все здание составит около 2 недель.

Интересно: Составление паспорта на каждое помещение, что необязательно, но желательно для выделения земли, может затянуться на годы, поскольку владельцы помещений могут игнорировать сообщения о готовности объекта застройки, ввода его в эксплуатацию и возможности постановки на кадастровый учет и регистрации собственности.

При готовности акта передачи земли в собственность и технической документации нужно обратиться в орган Росреестра по месту нахождения недвижимости.

Процесс внесения данных о владении составит 14 дней. При подаче документов через МФЦ срок увеличиться на 3-4  дня в связи с осуществлением учреждением посреднической функции между заявителями и непосредственно государственным регистратором.

Стоимость оформления кадастрового паспорта на все здание может достигать десятков тысяч рублей, точная стоимость определяется в регионе нахождения недвижимости.

Аналогична ситуация с техническим паспортом на строение. Регистрация в Росреестр отдельно для гражданина составляет 500 руб., для организаций – 2 000 руб.

Плюсы и минусы

Присоединение территории и регистрация собственности на землю под домом влечет положительные последствия в виде:

1. Возможности создания инфраструктуры для жильцов дома.
2. Защищенность территории от притязаний третьих лиц, в том числе органов муниципальной власти, которые могут изъять надел для развития района и нужд населения.
3. Получение дополнительной прибыли участникам многоквартирного строительства за счет сдачи общего имущества в аренду третьим лицам.
4. Оформление сделок с землей, распоряжение наделом или его частью, проведение благоустройства на нем с целью обеспечения нормальной жизнедеятельности хозяев дома.

Выделяются и минусы, такие как:

1. Необходимость платить земельный налог. Ставка определяется на основании ст.360 НК РФ согласно кадастровой стоимости участка с применением коэффициента рыночной цены. Принимается во внимание показатель, принятый местными властями. Оплата сбора производится ежегодно. Юридические лица производят оплату в безналичном порядке с расчетного счета, граждане – в банке при предоставлении налоговыми органами уведомления о размере и дате уплаты налога.
2. При нарушении правил эксплуатации участка возможно наложение санкций в виде штрафов со стороны администрации района, в частности это касается размещения определенных объектов, к примеру, несогласованной парковки, либо несогласование графика вызова с обслуживающей организацией.
3. Повышение платы за аренду коммерческих помещений при увеличении кадастровой стоимости и соответственно ставки налога на занимаемые площади.

Процесс передачи земли в долевую собственность нельзя назвать простым. Закон о приватизации земли под многоквартирным домом в одиночку дает возможность совершения такого правового действия, однако для гражданина или организации получение документов на дом и территорию, направление запросов в архивы, БТИ и другие инстанции будет достаточно трудоемким.

Проще скоординировать действия с другими жильцами и подавать коллективные заявления и жалобы. К таким ходатайствам государственные и муниципальным органы относятся более внимательно.

Также привлечь к процессу, если дом представляет новостройку, можно компанию, осуществившую возведение объекта недвижимости на основании допусков СРО и иной разрешительной документации.

Тем более что выделение придомовой территории входит в ее обязанности при строительстве многоквартирного комплекса, поскольку согласно градостроительного законодательства к жилому строению должна примыкать территория для благоустройства.

Необходимо отметить, что при получении отказа на любой стадии оформления земли, в органах исполнительной власти, кадастрового учета или регистрации сделок на недвижимость, можно обратиться в суд за получением постановления об установлении права собственности.

При вступлении акта в силу его необходимо предоставить в органы Росреестра, где документ будет расцениваться как правоустанавливающий. Помимо кадастрового паспорта, в котором определяются границы участка в таком случае документов не потребуется.

Видео: Оформление земли под многоквартирным домом