Звонок бесплатный
Главная / Archive by categoryПереуступка"

Переуступка

Переуступка

Переуступка прав требования в отношении реализации объектов недвижимости характерна в основном для договоров долевого участия в строительстве, заключаемых на момент возведения многоквартирного дома.

Что представляет собой это правовое явление, какими нормами законодательства регулируется, какие выделяются плюсы и минуты и возможно ли оформление переуступки аренды земельного участка?

Что это такое

До момента введения дома в эксплуатацию, пока квартиры в нем не пригодны для проживания и это установлено актом соответствующего государственного органа, следящего за соблюдением требованием  строительного надзора, возможно в отношении объекта недвижимости заключать договоры долевого участия в строительстве.

Подписание договоров купли-продажи возможно только при наличии у продавца зарегистрированной собственности на готовый строительством объект, на который получен почтовый адрес.

Передача прав по такому договору на долевое участие в строительстве возможна только в рамках совершения цессии – переуступки права требования.

В основу его положены условия основного соглашения, заключенного на основании требований закона №214. После подписания акта ввода в эксплуатацию и регистрации собственности на жилье подписывать договор о переуступке уже невозможно и не допускается по закону.

Чем регулируется

Отношения по переуступке права требования регулируются ст. ГК РФ и ФЗ о договорах долевого участия в строительстве №214 от 30.12.2004. Зачастую условия первоначального договора повторяются в соответствующем соглашении, заключенном с новым покупателем.

Застройщики с хорошей репутацией обычно не препятствуют заключению договорам переуступки и предоставляют необходимые согласия и документацию для регистрации сделки в Росреестре.

Оформление сделки осуществляется в несколько этапов:

  • поиск потенциального покупателя, проверка его платежеспособности;
  • достижение взаимного согласия по всем пунктам договора;
  • подписание предварительного или сразу основного договора о переуступке права требования, определение порядка взаиморасчетов и отношений с застройщиком;
  • сбор документации, справок об отсутствии задолженности при необходимости по оплате стоимости квартиры;
  • заключение договора и регистрация его в органах Росреестра.

При переуступке прав требования на строящееся жилье не требуется получение справки об отсутствии прописанных на жилой площади, домовой книги на помещение еще не составлено, поскольку заселяться до ввода дома в эксплуатацию запрещено, так как не подключены коммунальные услуги и он не пригоден для постоянного проживания, не проверены конструкции органом строительного надзора.

Также нет необходимости контролировать наличие задолженности по квартплате, поскольку оплачивает коммунальные услуги застройщик до момента передачи жилого помещения по акту приема-передачи приобретателю по договору – первоначально дольщику в силу заключения ДДУ.

Переуступка прав требования

Оформление переуступки осуществляется фактически путем замены договора долевого участия в строительстве на стороне продавца.

Права и обязанности обычно остаются по новому регистрируемому договору в том же объеме, за исключением пункта об оплате стоимости квартиры.

Если часть средств внесена прошлым покупателем, то производиться зачет стоимости с отражением указанных обстоятельств в договоре. Необходимо подтверждение оплаты частично или полностью суммы договора продавцом в кассу или на расчетный счет застройщика.

Только при получении таких документов покупатель может уверенно подписывать договор о переуступке, не опасаясь за негативные правовые последствия заключения такой сделки.

На квартиру

Оформление переуступки возможно только до сдачи дома по акту приема-передачи покупателю и вводе его в эксплуатацию. После завершения работ оформляется собственность на жилье, после чего возможно заключение обычного договора купли-продажи с регистрацией в Росреестре.

Долевое участие

Договор переуступки должен включать все условия, отраженные в основном договоре долевого участия в строительстве.

В нем указывается предмет сделки – объект недвижимости с определенными характеристиками, указанными в проектной документации и на плане, являющегося обязательным приложением к ДДУ, составленному на основании Закона №214.

В строящемся доме

переуступка возможна в любой момент возведения дома на стадии готовности от нуля до подписания акта приема-передачи. После этого возможно оформление собственности на покупателя по договору со строительной организацией.

Покупка квартиры в строящемся доме влечет определенные риски, однако за счет невысокой стоимости они вполне покрываются.

Продать объект недвижимости в застраиваемом доме по обычному договору купли-продажи невозможно по закону до момента сдачи его в эксплуатацию и получения разрешительной документации.

Аренды земельного участка

Переуступка права предполагает не передачу имущества, а определенных обязанностей и возможностей в связи с заключением сделки в отношении объекта недвижимости. Допускается такой вид сделки в отношении аренды земельного участка.

Договор о долевом участии в строительстве в этом случае не подписывается. Важно, чтобы в соглашении было указано на возможность субаренды, то есть передачи имущества третьим лицам с согласия собственника недвижимости, если срок действия договора составляет более 5 лет.

Заключается такой договор исключительно с участием трех сторон – собственника, арендатора и субарендатора.

При заключении договора сроком действия более 1 года, возникает необходимость регистрации сделки в органах Росреестра, без этого она будет считаться недействительной, то есть не влечь правовых последствий для сторон, ее заключивших.

Оформление

Заключение договора происходит в присутствии покупателя и продавца – приобретателя недвижимости по договору долевого участия в строительстве с застройщиком.

В некоторых случаях требуется согласие от строительной организации, если такое требование указано в подписанном ДДУ. В любом случае требуется урегулирование формальностей с компанией на всех этапах реализации имущества.

Необходимые документы

Пакет официальных бумаг на объект переуступки прав следующий:

  • договор в оригинальной версии по количеству сторон – для дольщика, застройщика и покупателя;
  • основной ДДУ с указанием условий приобретения помещения от строительной компании на момент возведения дома;
  • квитанции, расписки, иные документы об оплате части или полностью стоимости объекта недвижимости.

Все указанные документы подаются для регистрации в Росреестр по месту нахождения объекта недвижимости.

При нахождении продавца или покупателя в браке потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга. Его необходимо составить в письменном виде и предоставить в контролирующий орган.

Это правило действует в случаях, если имущество или денежные средства нажиты в браке и являются совместно нажитыми. Когда на него установлены личные доли, то необходимо предоставить брачный договор или соглашение о распределении долей.

В некоторых случаях может потребовать письменное присутствие при регистрации сделки, если какие-либо пункты договора остаются неясными для специалиста Росреестра или государственного регистратора, проверяющего правовые основания для перехода прав.

Плюсы и минусы

Преимуществами совершения переуступки права требования считают:

  • невысокая стоимость в связи с неготовностью объекта застройки и возможностью возникновения соответствующих рисков в связи с незавершением работ. Цена ниже рыночной устанавливается самим застройщиком при начале выполнения работ, она постепенно повышается по мере завершения проекта, что может отражаться в договоре переуступке. Чаще всего назначается график выплат.
  • возможность заключения договора с ипотечным кредитованием. На такие сделки довольно охотно идут банки, если многоэтажное строение имеет определенный процент готовности.

К недостаткам относятся:

  • невозможность вселиться до момента завершения строительства дома, установления его статуса готовности для проживания. Зарегистрироваться на жилплощади можно с момента получения свидетельства о собственности, фактически проживать и оплачивать коммунальные платежи – с даты подписания акта приемки-передачи недвижимости от застройщика покупателю или получателю по договору о переуступке.
  • основной риск при заключении переуступки – признание ее недействительной. Для покупателя важно, чтобы цена в договоре указывалась реальная, а не для целей занижения налога, это позволит осуществить возврат средств в случае признании договора оспоримым или ничтожным, то есть совершенным неуполномоченным лицом с нарушением требований закона.
  • отсутствие инфрастуктуры возле объекта застройки до сдачи его в эксплуатацию, что затрудняет использование недвижимости по назначению для цели проживания.

Основная доля рисков, связанная с заключением переуступки права требования, связана с процедурой возведения объекта.

Причиной заморажения строительства может стать непредвиденное банкротство застройщика, прекращение работ в связи со значительным удорожанием материалов, монтажа и др.

В договорах, как первоначальном, так и на переуступку, закреплены сроки введения дома в эксплуатацию, однако гарантировать на практике вероятность завершения работ в указанный срок не могут даже государственные органы.

Они вправе проконтролировать ход строительства и наличие уведомлений о переносе сроке сдачи дома в эксплуатацию, но принудить застройщика к окончанию работ физически они не могут.

Не рекомендуется заключать договоры с застройщиками, действующими за пределами закона о долевом участии в строительстве за №214. Их инвестиционная деятельность является зачастую противозаконной и не контролируется государственными органами.

Видео: Что такое переуступка квартиры в новостройке?