Осоновы перепланировки в монолитном доме

Монолитные строения считаются надёжными, современными и функциональными. Их устойчивость в несколько раз превосходит панельные и кирпичные дома. Несущие элементы включают в себя железобетонный каркас из колонн, продольных и поперечных стеновых объектов, что и даёт хорошие гарантии прочности.

В России монолитное строительство начало зарождаться в 90-х годах прошлого века, и первое время оно позиционировалось как элитное. По этой причине, цена квадратного метра здесь до сих пор держится на высоком уровне.

Особенности

Известно, что на протяжении нескольких лет после постройки, дома усаживаются. Из-за этого в домах нередко образуются трещины, поскольку усадка происходит неравномерно.

В кирпичных и панельных строениях, такая ситуация является настоящей проблемой, поскольку каждые два года новосёлам приходится делать ремонты. Если же говорить о монолитном доме, то его такая проблема обошла стороной, поскольку, благодаря своей цельной конструкции, строение оседает равномерно. 

Приступать к перепланировке монолитной квартиры можно сразу после заселения, не задумываясь об осложнениях. Процесс перепланировки в монолитных сооружениях предусматривает полное отсутствие перегородок внутри помещения.

Такие условия особенно приходятся по вкусу дизайнерам-архитекторам и строительным компаниям, поскольку они позволяют реализовать множество гениальных идей. Внутриквартирные перегородки зачастую не строятся вообще, или намечаются на полу высотой в 15 см, чтобы владельцы квартир могли видеть границы помещений. Первозданная планировка не устраивает жильцов, поэтому квартиры изменяются в 90% случаев.

Зачастую отсутствие перегородок рассматривается как свободная планировка, но на самом деле это большое заблуждение. Отсутствие стен вовсе не означает полную свободу действий, поэтому перестройка здесь ничем не отличается от домов других видов.

Если квартира не будет подвергаться глобальным изменениям, затрагивая только ненесущие объекты внутри, больше шансов, что согласование можно будет провести без технического заключения.

Собственнику нужно согласовать строительные работы в соответствии с регламентирующими перепланировку, нормативно-правовыми нормами:

• ППМ;
• ЖК РФ;
• СП;
• ГОСТ.

Если же строители коснутся сантехнических секторов, кухни, коммуникаций, и тем более несущих объектов, тогда без проекта ТЗК от застройщика не обойтись. Большинство застройщиков нередко прекращают существования ТЗК после продажи квартир. Конечно, здесь не идёт речь о крупных компаниях.

Популярные варианты

За счёт свободной планировки квартир в монолитных строениях, создаётся возможность осуществления наиболее смелых замыслов проектировщиков и архитекторов. Отсутствие несущих конструкций играет большую роль при получении разрешения на перепланировку.

Любые действия, направленные на изменение площади, такие как перенос дверей, стен либо объединение комнат, не смогут повлиять на прочность сооружения. Главное, не допускать повышение разрешённой статической мощности на перекрытия, разделяющие этажи.

Если собственники решили осуществить масштабную перепланировку, строители выделяют несколько шагов её проведения:

• совмещение прихожей с небольшим участком коридора либо прилегающей кладовки, с целью образования просторного холла;
• разделение одной спальни на две самостоятельные комнаты, с небольшим захватом коридора и кладовки. Изменения затрагивают количество и размер жилых помещений. Если их количество недостаточно для каждого человека, то здесь эта проблема решается гораздо легче;
• совмещение кухни и жилой комнаты в одну, просторную гостиную. Из стандартной кухни здесь можно сделать полноценную студию. Собственники могут изменить не только её габариты, но и само расположение. Возможность становится доступной, поскольку зоны для приготовления и принятия еды обычно не отвечают вкусу хозяев;
• объединение коридора и гостиной;
• здесь хозяева могут рационально использовать места для ниш, гардеробных и подсобок, поскольку легко осуществляется зонирование территории;
• совмещение ванны и санузла. Совмещённые туалет и ванна, обыгрываются дизайнерам. Это позволяет значительно увеличить пространство, правильно используя мокрую зону.

С документами для приватизации квартиры через МФЦ ознакомьтесь в статье: приватизация квартиры через МФЦ.

Варианты перепланировки однокомнатной квартиры рассматриваются на этой странице.

Согласование перепланировки в монолитном доме

Благодаря особенностям монолитной конструкции, хозяевам разрешается вносить много изменений, основываясь на личных предпочтениях и условиях перепланировки жилого имущества.

Согласование проектных документов может осуществляться двумя путями:

1. Утверждение проектной документации строительных работ по заранее сформированному эскизу. Этот способ больше подходит тем, кто не стремиться вносить в жилище значительных перепланировок. Главное, чтобы изменения не касались ненесущих внутренних объектов.
2. Предварительная подготовка проекта профессионалами, обладающими допусками СРО и иными правительственными сертификатами. Этот способ можно назвать сложным согласованием. Он требуется, если владелец желает осуществить более сложное и капитальное строительство, которое изменит инженерные и конструктивные показатели жилья.

Чтобы контролирующие органы предоставили собственнику положительный ответ на изменение планировки, он обязан подать на согласование непосредственно сам проект, и пакет иной сопроводительной документации, служащий доказательством, что запланированные работы имущества полностью соответствуют принятому своду правил и не могут негативным образом отразиться на прочности и функциональных характеристиках строения.

Здесь учитывается соответствие следующим нормам:

• строительным;
• сонитарно-гигиеническим;
• пожарным.

При незначительных корректировках, которые касаются только перегородок с внутренней стороны, и не выполняющие роль несущих, процедура согласования осуществляется без наличия технического заключения.

Если же демонтируются перегородки кухни, санузла, ванны, несущих объектов и коммуникаций, потребуется проект и технические бумаги от компании — застройщика.  Формированием проекта должны заниматься проектировщики, после тщательного осмотра помещения.

Иногда, застройщики предлагают собственникам несколько вариантов перепланировок. В таком случае удастся сильно сэкономить время и деньги на перепланировку.

Необходимые документы

Список документов, участвующий в процедуре согласования, может отличаться в зависимости от предполагаемого масштаба строительства.

Так, если согласование осуществляется по эскизу, требуется следующий набор бумаг:

• правоустанавливающие бумаги (свидетельство о праве собственности, договор аренды, ордер и разрешение на изменение планировки);

• положительный ответ банка на изменение плана, если квартира находится в ипотеке;
• единые жилищные бумаги или копия финансового лицевого счёта;
• выписка из книги домовладения, если квартира находится в социальном найме;

• технический паспорт имущества из БТИ;

• эскиз ремонтных работ, нарисованный от руки или на копии поэтажной схемы БТИ;
• заявление;

• технический анализ возможности демонтажа ненесущих перегородок;
• разрешение на перенос газовой плиты.

Реализация более сложных проектов, например, увеличение санузла за счёт пространства коридора и перенос коммуникаций, требуется следующий список документов:

• свидетельство о праве собственности, договор аренда либо найма, единая жилищная справка;
• выписка из книги домовладения;
• технический паспорт квартиры из БТИ;
• поэтажная схема и экспликация до внесения изменений, если строительство уже было выполнено;
• техническое заключение проекта перепланировки;
• техническое заключение о допустимости;
• заявление.

В редких случаях требуются дополнительные документы:

• справка, разрешающая перенос газовой плиты;
• разрешение банка, если квартира находится в ипотеке;
• письменное согласие всех жильцов квартиры;
• акты свидетельствования работ по перепланировке;
• согласование ЦГСЭН;
• соглашение подряда со строительной компанией на реализацию скрытых работ и её лицензия.

Если процесс согласования осуществляется силами специальной компанией, большинство из них в работе использует следующие документы:

• эскиз перепланировки, выполненный от руки либо на поэтажном плане;
• технический паспорт имущества;
• доверенность на работников организации и две нотариальные копии;
• договор о праве собственности и две его нотариальные копии.

Разработать качественный проект перепланировки под силу любой проектной компании. Конечный перечень документов предоставляется в индивидуальном порядке сотрудниками Жилищной инспекции, в зависимости от объёма работ.

Возможные проблемы

Зачастую проблемы появляются в результате проведения перепланировок без соответствующего разрешения. Если же новая планировка будет идти наперекор правилам, тогда хозяина могут оштрафовать на сумму до 2,5 рублей, и заставить вернуть квартиру в первозданный вид.

В монолитных строениях запрещено выстраивать межкомнатные перегородки из кирпича. Нельзя объединять две квартиры, которые располагаются друг под другом, делая отверстия в перекрытии. Изменения такого плана должны создаваться опытными проектировщиками, с учётом новой нагрузки и выносливости постройки. 

В монолитном строении не разрешается помещать душевую, ванную и туалет над кухнями и жилыми комнатами. Здесь возможен только один вариант — монтировать санузел в верхнем уровне над кухней, если квартира имеет два этажа.

Перенос и увеличение туалета и ванны возможен только в границах прилегающей дополнительной территории: холлов, прихожих, коридоров, ниш и кладовых. Нужно учесть, что это условие обладает и обратной силой: кухонное помещение можно располагать в любой точки квартиры, но, главное, чтобы у соседей сверху на этом месте не находился туалет.

Запрещено закрывать доступ к системам вентиляции, кранам и прочим коммуникациям, присоединять тёплые полы к общедомовому оборудованию водоснабжения. Нельзя переносить радиаторы отопления на застеклённые балконы и лоджии.

Полностью убирать перегородку между комнатой и кухней, если помещение оснащено газовой плитой, тем более, когда дело касается однокомнатной квартиры.

При желании осуществить перепланировку, собственнику придётся получить согласие у автора здания. Процесс регламентируется Российским Жилищным Кодексом, а также компанией, которая управляет постройкой. Несмотря на кажущуюся лёгкость согласования, не нужно надеяться, что её можно осуществить задним числом. Жилищная инспекция довольно строго относиться к таким собственникам.

Порядок согласования перепланировки квартиры описывается в статье: согласование перепланировки квартиры.

Как заказать проект перепланировки квартиры, узнайте тут.

Про кадастровый паспорт на квартиру читайте здесь.

Видео: Согласование перепланировки двухкомнатной квартиры