Особенности перепланировки нежилого помещения

При ведении предпринимательской деятельности часто, в зависимости от особенностей бизнеса, требуется осуществить перепланировку нежилого помещения. Необходимость переделки часто обуславливается целевым использованием помещения (офис, магазин, парикмахерская, стоматологический кабинет). Иногда владельцам коммерческий недвижимости перепланировка требуется для улучшения условий труда.

Для проведения необходимых изменений требуется перед началом ремонта внимательно изучить основы жилищного законодательства, так как административная ответственность юридического лица за незаконные действия по перепланировке намного выше, чем физического.

Что это такое

Статья Жилищного Кодекса РФ под перепланировкой понимает любое изменение конфигурации помещения, т.е. преобразование внутреннего пространства. При этом предполагается, что общая площадь помещения остается неизменной.

Работы по перепланировке нежилого помещения заключаются в улучшении его эксплуатационных свойств. При этом функциональное назначение помещения должно сохраниться.

Наиболее часто встречающиеся ремонтные работы заключаются в:

• объединении нескольких комнат в одно большое помещение, особенно если под нежилое выкупается квартира на первом этаже;
• перенос и изменение оконных и дверных проемов;
• установление новых внутренних перегородок или демонтаж имеющихся.

Все эти изменения требуют узаконивания.

Уведомление органов власти не требуются, если производимые изменения незначительны:

• косметическая отделка помещения;
• монтаж и демонтаж встраиваемой мебели;
• замена устаревших коммуникаций на аналогичные новые.

Следует особо подчеркнуть, что при проведении работ санитарные, строительные и пожарные нормы должны быть соблюдены.

Если классифицировать нежилые помещения по сложности согласования, необходимо отметить, что наиболее трудоемкой будет работа с перепланировкой помещений, предназначенных для открытия медицинских учреждений.  

Законодательство

Российское законодательство детально регламентирует процедуру осуществления перепланировки нежилых помещений.

Основные существенные моменты прописаны в следующих правовых актах:

• Градостроительный Кодекс РФ. В нем находится определение терминов реконструкция и перепланировка, позволяющих по существенным признакам отличить их от других строительных вмешательств (ст.1 ГрК РФ);
• Жилищный Кодекс РФ. В этом кодексе содержится определение понятия «перепланировки нежилого помещения» и рассматривается процедура проведения согласования с контролирующими органами всех произведенных изменений (ст. 26 ЖК РФ);
• Кодекс об административных правонарушениях содержит размеры штрафов за проведение незаконной перепланировки для физических и юридических лиц (ст. 7.21-72 КоАП РФ);

Что является перепланировкой? Найдите ответ в статье: перепланировка.

Судебная практика по оспариванию завещания на квартиру рассматривается тут.

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения

Порядок согласования будет немного различаться, если нежилое помещение находится в нежилом здании, например, девелоперском центре, или в многоквартирном доме. Рассмотрим далее особенность действий в каждом случае подробнее. 

В нежилом здании

В нежилом здании провести перепланировку намного проще, так как нет необходимости согласовывать ее с соседями. Если производимые изменения не затрагивают несущие части здания разрешение на реконструкцию получать не надо. Можно сразу, на основании ремонта обратиться к кадастровому инженеру и заказать технический план, с которым идти в кадастровую палату и Росреестр для внесения изменения в паспорт помещения.

В ином случае требуется разрешение соответствующих органов (департамент архитектуры, жилищный отдел местной администрации). Разрешение на переустройство нежилого помещения может быть выдано на основании разработанной проектной документации специализированной организации – члена СРО проектировщиков.

Услуга эта платная и ее стоимость может составить 15 -20 000 руб. На основании проекта изменений составляется техническое заключение на перепланировку нежилого помещения. В техническом заключении должен быть вывод о соответствии всех изменений строительным нормам без нарушения безопасности людей.

В жилом здании

Если помещение относится к многоквартирному дому приобретая помещение под нужды бизнеса следует в первую очередь выяснить осуществлен ли перевод помещения в нежилой фонд или нет. Как правило, подобные помещения располагаются на первом этаже многоэтажного здания с выходом на «красную» линию.

Для того, чтобы узаконить перепланировку следует получить согласие жильцов смежных квартир, чьи интересы могут быть затронуты. Необходимо получить согласие в письменном виде! Только после этого можно, собрав соответствующие документы обращаться в территориальную жилищную инспекцию.

Процедура согласования перепланировки в нежилом помещении складывается из нескольких основных этапов:

1. Обращение в Бюро технической инвентаризации (БТИ) с целью получения документов (поэтажного плана, экспликации, формы 5 и 1а).
2. Заказ проекта перепланировки в проектной организации, имеющей соответствующее разрешение.
3. Согласование изменений в государственных инстанциях: межведомственной комиссии при администрации района (МВК), центре гигиены и эпидемиологии (СЭС), государственном пожарном надзоре (ОГПН), комитете по градостроительству и архитектуре города и, если, здание историческое – в комитете по охране памятников архитектуры.
4. Все документы подаются на рассмотрение в территориальную жилищную инспекцию, где в течение 45 дней происходит рассмотрение заявления. В случае предоставления неполного пакета документов обращение может быть отправлено заявителю до устранения замечаний комиссии.
5. После рассмотрения инспекцией обращения и вынесения положительного решения по вопросу перепланировки нежилого помещения можно приступать непосредственно к проведению ремонтно-отделочных работ.
6. По завершении ремонта и его приемки у строительной организации необходимо приглашение техника для составления акта осмотра и выявления соответствия произведенных изменений составленному проекту перепланировки.
7. Заключительной этап процесса заключается в предоставлении информации в БТИ с целью внесения изменений в кадастровый паспорт и получения новых документов, в которых все сведения о перепланировке будут отражены.

Необходимые документы

Для того, чтобы не возникало необходимости обращаться в жилищную инспекцию несколько раз следует изначально предоставить максимально полный пакет документов, позволяющий государственному органу принять быстрое решение.

Документы, которые могут потребоваться для рассмотрения:

• заполненное заявление установленного образца, в котором следует отразить всю полноту информации по предполагаемой перепланировке: нахождение объекта, его технические характеристики, объем предполагаемых изменений и контактные данные заявителя;
• документы, подтверждающие личность собственника нежилого помещения. Если речь идет о юридическом лице – свидетельство о регистрации, ИНН и ОГРН, копия Устава;
• правоустанавливающие на недвижимость документы (государственное свидетельство о праве собственности). Отметим, что ремонт может проводиться не только собственником помещения, но и арендатором при наличии разрешения и доверенности от владельца, заверенной нотариально. Если такого разрешения нет владелец помещения может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды и потребовать восстановление первоначального вида нежилого помещения;
• проектная документация, выполненная членом СРО и техническое заключение на основании экспертной оценки, выводы которого будут носить положительный характер;
• согласования со всеми необходимыми государственным органами (СЭС, пожарным надзором. Комитетом по архитектуре и т.д.).
• имеющийся технический паспорт помещения.

Разработка проекта

Проект будущей перепланировки можно заказать в коммерческой организации, имеющим допуск СРО в проектной сфере либо у автора дома – юридической организации, выполнившей все необходимые расчеты по строительству здания.

Разница будет заключаться лишь в сроках и стоимости выполнения заказа. Разработка проекта проводится на основании предварительного инженерного обследования, позволяющего выявить степень безопасности планируемых изменений и его соответствие санитарным и строительным нормам. Специалисты рассчитывают степень воздействия и нагрузки на несущие стены при произведенной перепланировке и составляют заключение об их допустимости.

Для разработки проекта организация запросит у собственника нежилого помещения следующие документы:

• поэтажный план с экспликацией полов;
• выписка из технического паспорта по форме 1а и справку о состояния здания по форме N5;
• документы, подтверждающие право собственности владельца.

• общую характеристику здания, в котором находится объект перепланировки. Здесь же рассматриваются результаты обследования наружных внутренних стен, столбов и внутренних перегородок;
• архитектурно-строительные решения (планируемые мероприятия по реконструкции помещения);
• инженерное оборудование;
• выводы и рекомендации, которые должны носить положительный характер. Если планируемые изменения несут за собой определенные риски экспертная организация не будет брать ответственность и давать утвердительное заключение.

Стоимость и сроки

Общая цена разработки проекта перепланировки написания технического заключения может существенно различаться в зависимости от проектной организации, которая будет заниматься обследованием нежилого помещения. Следует также отметить, что цена проекта для юридического лица традиционно выше, чем для физического, так как, как правило, больше размеры помещения и иногда требуется более кардинальная реконструкция помещения.

Рыночная стоимость услуг коммерческих фирм по данным на 2019г. следующая:

Стандартные сроки написания проекта и технического заключения 10-14 дней.

Ответственность и штрафы за незаконные изменения

Законом предусмотрена административная ответственность за самовольную перепланировку. Нарушения рано или поздно выявляются при плановых или неплановых проверках либо жалобах соседей, поэтому долго скрывать факт переустройства не получится.

Именно поэтому лучший выход в этой ситуации – попробовать узаконить уже совершенную перепланировку.  Сделать это вполне реально, хотя может обойтись дороже на 50-70 000руб. чем при стандартной процедуре согласования.

Что касается штрафов, предусмотренных кодексом об административных правонарушениях (ст. 7.21. КоАП) для физических лиц она составляет 1000- 2500 руб. (10-25 МРОТ), для юридических лиц в разы дороже – сумма штрафа начинается от 350 000 руб. и может достигать 1 млн. руб.

Помимо самого штрафа необходимо будет восстановить первоначальный вид помещения в том случае, если произведенная перепланировка не может подлежать узаконению из-за нарушения строительных норм. В некоторых случаях возможны длительные судебные разбирательства. Надзорные органы вправе накладывать штрафные санкции по нескольку раз, если собственник помещения будет игнорировать предписания властей.

Именно поэтому так важно внимательно подходить к решению проблемы согласования перепланировки нежилого помещения с контролирующими органами. Это позволит избежать крупных неприятностей и больших финансовых расходов.

Узаконивание через судебные органы возможно в том случае, если владелец помещения сможет предоставить соответствующие доказательства о том, что проект перепланировки не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не нарушает их законных интересов.

Незаконная перепланировка ограничивает возможность собственника свободно распоряжаться имуществом, так как возникают серьезные проблемы при его продаже или залоге с целью получения кредитного займа в банковском учреждении. 

Таким образом, рассмотрев особенности перепланировки нежилого помещения отметим, что необходимость подобных изменений встречается часто. Если нет возможности обойтись без ремонта следует внимательно изучить законодательство, касающееся этого вопроса и все этапы осуществления перепланировки. Стоит понимать, что проведение перепланировки – это сложный и трудоемкий процесс, который лучше доверить специалистам.

Про перепланировку санузла в хрущевке читайте в статье: перепланировка хрущевки.

Что такое незаконная перепланировка нежилого помещения, узнайте тут.

Перепланировка офиса в жилом доме описывается здесь.

Видео: Согласование перепланировки нежилых помещений