Реконструкция недвижимых объектов, предназначенных для коммерческого использования обычно требуется для более рационального использования помещения. Создание дополнительного этажа, подвала или тамбура увеличивает первоначальную площадь и позволяет разместить, например, продукцию, более выгодно.
Однако проведение переустройства нежилого объекта должно осуществляться в рамках действующего законодательства с обязательным получением соответствующих разрешений на такую процедуру.
Особенности
Перепланировка – это изменение структуры помещения в достаточно глобальных масштабах. Это существенные изменения внешнего вида, перенос коммуникаций или расширение размеров объектов за счет внесения изменений в исходный строительный план. Целью подобной реконструкции является улучшение функций объекта для его эксплуатации и ведения бизнеса.
Она может понадобиться, когда:
- следует увеличить метраж помещения;
- требуется демонтаж или добавление оконных проемов;
- необходимо изменить расположение комнат;
- ликвидируются какие-либо части недвижимости, которые отражены в техническом паспорте.
К реконструкционным работам относятся такие типы ремонтных изменений:
- Установка дополнительных стен либо перегородок. Они увеличивают нагрузку, которая приходится на несущие конструкции.
- Изменение места расположения санитарных зон.
- Снос балкона, лестниц и других вспомогательных элементов, их монтаж и демонтаж.
- Уменьшение либо увеличение размера проемов для оконных стекол.
- Установка оборудования, требующего подключения к коммуникациям, например, душевой кабины, ванны, раковины, плиты.
- Конструктивное изменение полового покрытия.
- Подключение дополнительных коммуникаций.
- Монтаж действующих коммуникаций, например, антенн, системы кондиционирования.
Если в жилой квартире установка плиты не требует каких-либо дополнительных согласований, то для нежилого имущества это относится к перепланировочным действиям. Это же касается и полноценного остекления балконов или лоджий.
Если реконструкции подвергается объект, расположенный в отдельно стоящем здании, получить разрешение на его изменения гораздо проще. Ведь в первую очередь оценивается степень вреда, который могут нанести проводимые работы для помещений других собственников.
К тому же в жилых многоквартирных домах не разрешается осуществлять работы, которые ограничат доступ к коммуникационному и инженерному оборудованию.
Законодательство
Порядок перепланировки регламентируется 25 статьей Жилищного кодекса Российской Федерации. В ней говорится о том, что реконструкция связана с изменением конфигурации помещения, что требует внесения поправок в технический паспорт.
Четвертая глава этого же кодекса гласит, что узаконить перестроечные работы следует на этапе проведения проектных действий. Тут перечисляются виды работ, относящихся к перепланировке и документация, сбором которой она сопровождается.
Кроме того, здесь можно изучить последствия незаконной реконструкции и меры ответственности за нарушение. Причины отказа в утверждении перестроечных действий отражаются в этой же главе.
В 26 статье дается информация об органах, которые наделены правом согласования планировочных действий. После завершения ремонтных работ следует известить об этом органы Кадастрового учета. Это необходимо для создания технического плана переделанного строения. После того, как поправки переданы в кадастровый реестре, владелец сможет получить обновленный технический паспорт.
Все изменения также передаются в Росреестр и Государственный реестр прав на недвижимое имущество. После ряда регистрационных действий, владелец получает обновленный правоустанавливающий документ.
Особенности перепланировки дома рассматриваются в статье: перепланировка дома.
Про перепланировку хрущевки читайте здесь.
Как согласовать перепланировку нежилого помещения в нежилом здании
Согласование – достаточно сложная процедура, состоящая из ряда обязательных этапов. При этом предусмотрено обращение в различные инстанции для подачи заявления, взятия необходимой документации и получения разрешающего акта.
Порядок всех действия выглядит так:
- Оформление заявления на перепланировку, в котором указывается необходимость реконструктивных работ. Ходатайство направляется в Бюро технической инвентаризации, где сотрудники органа проставляют соответствующие отметки в кадастровый и технический паспорта объекта. На этот этап уходит до 10 дней.
- Разработка проекта перепланировочных изменений. Для этого следует обратиться к специалистам, занимающимся подобной деятельностью.
- Обращение в уполномоченные надзорные органы для согласования проектной документации.
- Получение разрешения после согласования.
- Реализация реконструкции.
- Составление итоговых актов о завершении перестроечных работ.
- Ввод измененного помещения в эксплуатацию. Для этого собственнику надлежит повторно отправиться в БТИ для внесения поправок в технические документы. Затем необходимо изменить правоустанавливающие документы через Государственный реестр прав.
Только после всех этих процедур перепланировка считается законченной и оформленной в соответствии с законодательством.
Если здание, в котором расположен нежилой объект, принадлежит муниципалитету, то весь процесс начинается с обращения в отдел архитектуры. Для него составляется определенное ходатайство. Этим отделом будет приниматься решение о согласовании перепланировки. Только в случае положительного решения обладатель недвижимости обращается в БТИ. Согласование архитектурным отделом длиться до 30 дней.
Необходимые документы
В обязательный комплект бумаг для запуска процесса входят:
- заявление с отражением планируемых корректировок и объяснением причин реконструкции;
- ксерокопии правоустанавливающих свидетельств, заверенные у нотариуса;
- учредительная документация фирмы, к которой относится помещение;
- технический паспорт нежилого объекта и поэтажный план здания.
Для оформления разрешающего документа пакет документации будет таким:
- ходатайство о разрешении реконструкции;
- правоустанавливающее свидетельство;
- квитанция, подтверждающая факт оплаты государственной пошлины;
- письменное согласие от собственника здания. Это может быть муниципалитет или коммерческое предприятие;
- письменное согласие от управляющей компании на проведение работ;
- технический паспорт объекта.
В ряде случаев владельцу придется заключать договор страхования, который также необходимо приложить к указанному перечню. Срок действия всех бумаг, связанных с помещением, составляет один год. После этого промежутка они становятся недействительными.
Проект планируемых изменений составляется специалистами компании, обладающей лицензий на осуществление проектировочной деятельности.
Он выглядит следующим образом:
- Наименование проекта и адрес расположения реконструируемого объекта.
- Перечень всех работ.
- Сведения о разрешении на перепланировку.
- Договор на создание проекта.
- Характеристики помещения с указанием будущих работ в каждой его части по отдельности.
- Перечень имеющегося инженерного оборудования.
- Требования пожарной безопасности.
- Рекомендательные пояснения для проведения перепланировки.
- Список документов, на основании которых будут проводиться изменения.
Стоимость проекта зависит от множества факторов и для каждого помещения рассчитывается в индивидуальном порядке. Владельцу стоит подготовится что это затратное мероприятие. Средняя цена проектирования составляет 30 тысяч рублей.
Другими дополнительными затратами становится выдача технического паспорта – БТИ берет за оказание услуги две тысячи рублей. Согласование проекта и выдача разрешения обходится в пять тысяч рублей. Размер государственной пошлины 300 рублей.
В ходе процедуры могут возникнуть и другие ситуации, требующие дополнительной оплаты.
Ответственность за незаконную перепланировку предусматривает наложение штрафных санкций. Если физическое лицо при реконструкции квартиры будет оштрафовано на 2000-2500 рублей, то на юридическое лицо налагается штраф в размере от 50 до 350 тысяч рублей. Если установлен факт нанесения вреда другим владельцам, то им он будет компенсироваться также в денежном выражении.
Если же перепланировка уже сделана без полученных разрешений, то ее нужно узаконить. Сделать это гораздо сложнее, чем до реконструкции.
Для осуществления процедуры сначала собирается комиссия, которая должна дать оценку степени вреда для других владельцев. Затем следует обратится в муниципалитет для получения письменного согласия от них.
Следующим шагом станет обращение в БТИ за техническим паспортом. Сотрудник органа выезжает на замеры, и дает заключение о проведенных изменениях. После этого собственник обращается в кадастровую палату для постановки всех изменений на учет. Нередко самовольная перепланировка узаконивается лишь с помощью судебных инстанций.
Что узаконивать не нужно
Не все ремонтные работы подлежат проведению через получение разрешения.
К перепланировке не относятся следующие виды действий:
- Косметический ремонт внутреннего облика объекта, если он не касается несущих стен и перегородок.
- Замена коммуникационного оборудования, например, если раковина или плита аналогичны тем, которые стояли ранее.
- Демонтаж встроенной мебели и техники.
Перед проведением масштабной перепланировки следует заручиться разрешением на эту процедуру. Ведь в случае самовольной реконструкции решение суда может быть направлено на возврат помещения в первоначальное состояние, а на это уйдет гораздо больше денежных средств, чем для получения согласия.
Что такое незаконная перепланировка, узнайте в статье: незаконная перепланировка.
Возможно ли техническое заключение по факту выполненной перепланировки? Найдите ответ на этой странице.
Порядок согласования перепланировки квартиры описывается тут.