Перепланировка частного дома является весьма распространенным явлением. Ее особенность заключается в том, что осуществить ее намного проще, так как нет необходимости получать согласие соседей ввиду того, что их интересы никак не затрагиваются.
Любые сложные строительно-ремонтные работы должны быть согласованы с контролирующими органами независимо от объекта перепланировка и дом в этом случае не является исключением.
Что это такое
Перепланировка дома – это внесение изменений во внутреннюю конфигурацию помещения.
Ст. 25 Жилищного Кодекса РФ дает четкое определение, какие действия попадают под это понятие, требующее внесения изменений в кадастровый паспорт:
- ликвидация старых межкомнатных перегородок и возведение новых;
- изменение количества комнат в доме путем объединения или разделения имеющихся;
- перенос в другое место дверных проемов;
- пристройка к основному дому дополнительных жилых помещений, объединенных общей крышей и системой коммуникаций;
- переустройство тамбура и т.д.
Нужно ли узаконить
Перепланировка дома разрешается только после получения специального разрешения. Это делается в интересах самих жильцов – в случае непродуманного и самостоятельного переустройства перегородок велик риск нарушения строительных нормативов и обрушения здания. Безопасность жильцов может попасть под угрозу.
Без официального документа осуществлять перепланировку не разрешается.
Во-первых, это грозит административными штрафами, во-вторых, возникают проблемы с оформлением документов при продаже дома. Закон не запрещает продажу, однако, не всякий покупатель захочет приобретать недвижимость, отягощенную незаконной перепланировкой – ведь в этом случае на его плечи ляжет решение вопроса о приведение всех документов в порядок. Продавцу следует быть готовым к тому, что покупатель потребует значительно снизить цену объекта недвижимости.
Часто владельцы дома не знают, что им требуется получение разрешения и возникают ситуации срочного узаконивания самовольной перепланировки, которая не всегда заканчивается успешно. Если производство подобных изменений комиссия сочтет недопустимой владельца на основании предписания обяжут за счет своих средств вернуть дому первоначальный вид.
При получении отказа у собственника дома есть еще один шанс узаконить перепланировку обратившись в судебные органы с доказательствами, что перепланировка дома соответствует всем строительным стандартам. Естественно, что расходы на судебные споры и время затрачиваемое на получение разрешения неизмеримо возрастут. Именно поэтому есть смысл все действия начинать с согласования проекта и только потом приступать к ремонтным работам – этот порядок избавит в дальнейшем от многих проблем.
Особенности перепланировки нежилого помещения в нежилом здании рассматривается в статье: перепланировка нежилого помещения в нежилом здании.
Про перепланировку двухкомнатной хрущевки читайте здесь.
Необходимые документы
Чтобы получить разрешение на перепланировку необходимо написать заявление в Жилищную комиссию и к нему приложить пакет документов. Заявление содержит суть излагаемого вопроса, перечень планируемых работ и сроки их проведения.
Обязательными документам, без которых рассмотрение вопроса не может состояться будут являться следующие:
- письменное согласие членов семьи;
- документы, позволяющие установить право собственника на дом;
- выписка из домовой книги;
- документы из БТИ: технический паспорт, план дома;
- проект перепланировки, оформленный соответствующим образом;
- техническое заключение о возможности произвести планируемые работы, составленное экспертной организацией, имеющие соответствующие полномочия (действительный член СРО проектировщиков).
Процедура оформления перепланировки дома
Нет принципиальной разницы при оформлении перепланировки деревенского дома или дачного дома – порядок действий в том и другом случае будет следующим:
| Первый этап | Начинается со сбора документов и создания проектной документации. Он занимает достаточно длительный срок, так как оформление проекта перепланировки и технического заключения в специализированной организации занимает не менее 2-х недель. Также надо будет сделать копии со всех оригиналов имеющихся документов, некоторые из них, например, свидетельство о праве собственности домом заверить нотариально. На этом этапе следует пройти все необходимые согласования с контролирующими организациями |
| Второй этап | Предполагает подачу пакета документов в жилищную инспекцию, которая примет его к рассмотрению. В этот период выявляется соответствие документов, их полнота и назначается специальное заседание комиссии, на котором вопрос получения разрешения будет решаться в полном объеме. При недостаточности имеющихся сведений может быть назначена выездная экспертная проверка объекта недвижимости, позволяющая уточнить некоторые спорные моменты. Процесс рассмотрения длится до 45 дней, после чего собственнику дома выдается заключение |
| Третий этап | Предполагает получение собственником положительного решения на перепланировку и начало ремонтно-строительных работ. По их окончании необходимо будет пригласить представителя БТИ для проведения осмотра и выявления соответствия ремонта первоначальному проекту. Подписанный акт позволяет получить новый техпаспорт на объект с учетом произведенных изменений |
Следует отметить, что процесс оформления перепланировки может быть немного осложнен, если речь идет о доме, являющемся исторической ценностью. При включении постройки в перечень объектов культурного или исторического наследия заинтересованное лицо должно будет добиться разрешения на переустройство дома от территориального департамента, занимающегося охраной памятников архитектуры. Сделать это весьма непросто.
Популярные проекты
Для того, чтобы из старого, деревянного дома сделать современный, комфортабельный дом придется изрядно постараться. Все зависит от материального состояния владельца.
При наличии возможностей можно осуществить коренную переделку старого здания. В ее рамках возможна надстройка этажей, замена фундамента, создание веранды или мансарды, пристройка дополнительных помещений и т.д. Дом полностью меняет свой облик.
Иногда бывает достаточно осуществить наружную отделку, чтобы изменить внешность дома в лучшую сторону. Сюда относится обновление фасада, перенос входа в жилище, строительство крыльца, перекрытие кровли новым материалом и т.д.
Наибольшую популярность имеет внутренняя перепланировка, призванная улучшить комфорт обитателей дома. Она заключается в изменении жилой площади в большую или меньшую сторону, а также изменение формата внутренних помещений путем объединения комнат или, наоборот, установлении перегородок.
Существующие сегодня строительные материалы позволяют даже из старого дома получить уютное комфортабельное жилище. Внутренняя отделка помещений и продуманная планировка комнат позволят обеспечить все удобства жильцам.
Варианты планировок домов могут быть разными – все зависит от объема дома и имеющихся несущих перегородках. Здесь в отличие от квартиры, особенно если дом очень большой есть где развернуться фантазии.
Несмотря на то, что перепланировку можно осуществить в любом существуют определенные особенности, свойственные домам, сделанным из определенного материала.
Дома, построенные по каркасно-рамочной технологии, позволяют осуществить любую перепланировку комнат, так как внутренние перегородки не являются несущими и могут быть по необходимости легко демонтированы.
Это не относится, к сожалению, к каркасно-щитовым конструкциям домов, так как в нем внутренние перегородки относятся к несущим конструкциям, что ограничивает полет дизайнерской мысли.
Если объект перепланировки – кирпичный дом, то в них в качестве перекрытий очень часто используют многопустотные плиты, опирающиеся на несущие стены. Внутренние перегородки делают из гипсокартона или кирпича. Кирпичные перегородки следует демонтировать с осторожностью, так как может быть нарушена равномерно распределяемая нагрузка перекрытий. В целом, кирпичный дом предоставляет большие возможности для осуществления перемен внутреннего и внешнего вида.
Перепланировка деревянного дома также возможна – здесь придется постараться не только с внутренним, но и внешним видом. Старые дома часто выглядят не очень эстетически. Чтобы утеплить дом и обновить фасад часто применяют его отделку сайдингом под которым дом обшивается минеральными плитами и пенопластом. Внутренняя перепланировка может быть осуществлена по желанию заказчика на любой вкус.
Очень часто одним из элементов перепланировки является строительство пристройки, увеличивающей жизненное пространство дома. Это дополнительное сооружение может быть пристроено как к деревянному, так и к кирпичному жилому строению. Для объединения пристройки с домом в единое целое удлиняют кровлю крыши и обеспечивают внутренний переход в новое помещение.
Ответственность за несогласование
Основные нормативно-правовые акты, регулирующие действия по перепланировке помещения регулируются:
- статьями 25—29 Жилищного Кодекса РФ, дающими определение понятия перепланировка, формулирующими основные действия по ее узаконению;
- постановлением Правительства РФ N266, утверждающего форму заявления о переустройстве или перепланировке объекта недвижимости;
- ст. 7.21 КоАП, определяющей меры ответственности за незаконную перепланировку.
Если выяснится, что действия по перепланировке были не согласованы с контролирующими органами владельца дома могут подвергнуть административному штрафу. Его размер не очень большой 2500-3000 руб., однако, собственник получит предписание узаконить самовольную перепланировку, что обойдется в 25-30 000 руб. Расходы будут существенно выше, если владельца дома обяжут за свой счет вернуть дому первоначальный вид. Если дело дойдет до суда судебные издержки увеличат сумму понесенных затрат.
В случае продажи дома с незаконной перепланировкой сложно будет найти покупателя готового взять эти проблемы на себя. Придется узаконивать в ускоренном порядке либо существенно снижать цену объекта недвижимости.
Таким образом, исходя из изложенного можно заключить, что перепланировка дома — нередкое явление современной жизни. Многие граждане не всегда знают о необходимости согласования всех изменений в доме с БТИ и территориальной жилищной инспекцией. Отсутствие правовой грамотности приводит к дополнительным финансовым затратам и проблемам. Избежать их можно, если любой ремонт начинать с консультации у специалиста.
С ответственностью за незаконную перепланировку ознакомьтесь в статье: незаконная перепланировка.
Как получить техническое заключение на перепланировку нежилого помещения, узнайте тут.
Образец проекта перепланировки нежилого помещения можно найти на этой странице.