ТСЖ – товарищество собственников жилья – организовывается в многоквартирном доме на основании действующего законодательства РФ.
Само товарищество начинает свою работу только по факту личного предпочтения собственников – подобное определяется на общем собрании, которое проводится в соответствии со всеми правилами и нормативами, действующими в населенном пункте.
Согласно принятому решению о создании собственного товарищества, здесь же на собрании выбирается председатель. Каковы его обязанности? За что председатель товарищества несет ответственность? На все вопросы о работе руководителя ответы будут даны далее в статье.
Законодательная база
Все вопросы по отслеживанию работы товарищества собственников жилья определяются ЖК РФ. Так, согласно статье 135 ЖК РФ участниками товарищества могут быть только собственники многоквартирного дома.
По этой же статье определяется выбор председателя товарищества – это тоже собственник жилплощади в многоквартирном доме. Все обязательства председателя, как исполняющего обязанности, так и перед остальными членами, прописаны в статье 148 ЖК РФ.
Особенности управления
Все особенности управления прописываются в статьях 144-150 ЖК РФ, откуда следует, что высший орган управления – это далеко не председатель.
Все решения принимаются на общем собрании членов ТСЖ, поэтому его и относят в иерархии к высшему органу. Далее следует правление – это несколько членов ТСЖ, каждый из которых будет выполнять те или иные функции.
К числу членов правления относят секретаря, юриста, бухгалтера и прочих граждан, исполняющих обязанности. Председатель – это уже третья ступень во всем управлении товарищества.
Чтобы подробнее разобрать полномочия и необходимость председателя, необходимо рассмотреть общие функции правления ТСЖ.
Здесь выделяют следующие обязательства:
- составление годового плана и расходования полученных денежных средств;
- заключение договоров и защита интересов собственников многоквартирного дома;
- организация общего собрания для рассмотрения возникшего вопроса и принятия решения;
- подбор персонала для осуществления хозяйственной деятельности;
- согласование устава товарищества – устав может несколько отличаться от стандартных правил, но только в тех факторах, которые предусмотрены законодательно.
Председатель – основное лицо, которое представляет интересы членов товарищества в административных и общественных товариществах.
Кроме этого, задача председателя заключается в проверке осуществления принятого на общем собрании решения. По данному вопросу председатель должен представить отчет остальным членам товарищества.
Какие нужны документы на приватизацию комнаты в общежитии, узнайте в статье: приватизация комнаты в общежитии.
Можно ли отказаться от приватизации в пользу другого лица, читайте по ссылке.
Какие имеет обязанности председатель
Согласно Жилищному Кодексу РФ председатель должен выполнять следующие обязанности:
- знать законодательство РФ, а также своего местного региона – нормативы и акты, которые могут отличаться;
- своевременно знакомиться с последующими поправками и изменениями в действующем законодательстве;
- следить за платежами со стороны самих собственников, а также за своевременно проведенным перерасчетом начисленных коммунальных платежей собственникам (осуществляется по запросу собственника или по факту самостоятельно найденной ошибки);
- осуществлять контроль за бухгалтерскими счетами и расчетами;
- контролировать соблюдение действующего законодательства и устава товарищества;
- следить за воплощением принятых на общем собрании решений;
- осуществлять контроль за санитарным состоянием мест общего пользования, для чего предстоит управлять обслуживающим персоналом (здесь подразумевается проверка графика трудодней и качества проделанных работ, а также начисление заработной платы);
- проверять ход выполнения заключенных с организациями договоров;
- на основании принятого решения на собрании подписывать договора о ремонте и содержании общественного имущества (некоторые позиции подписываются на длительный срок – к примеру, на год, в течение которого общее содержание помещений и соответствующий ремонт будет осуществляться только с позиции председателя);
- отслеживать выполнение обязанностей со стороны самих собственников по содержанию собственного жилья (общие коммуникации и целостность стен) и помещений общественного пользования;
- контролировать соблюдение прав собственников;
- решать возникшие конфликты и споры;
- в полной мере вести документацию товарищества, которая требуется на основании законодательства РФ и местной администрации.
На каждом собрании председатель должен отчитаться о проделанной работе. Для этого ему предстоит подготовить все необходимые документы, сметы и прочие формы отчетов.
Права председателя ТСЖ многоквартирного дома
Несмотря на особый статус, председатель ТСЖ имеет ограниченные полномочия. Здесь выделяют следующие права:
- подписывать финансовые документы без уведомления членов ТСЖ – распространяется только на определенную документацию;
- самостоятельно вести бухгалтерию товарищества – при наличии определенных знаний и специальности можно не нанимать бухгалтера;
- заключать различные сделки с местными организациями, которые разрешены на законодательном уровне (подразумевается разрешение сделок законом, а также разрешение на ведение деятельности выбранной организации);
- подписывать указы, которые разрешены на законодательном уровне и уставом товарищества;
- подписывать указы, призывающие собственников помещений соблюдать действующее законодательство;
- организовывать собрание членов ТСЖ;
- принимать новых сотрудников для ведения хозяйства, а также оформлять увольнения и начисления премий без мнения остальных членов ТСЖ;
- самостоятельно распоряжаться помещениями общего пользования и жилыми помещениями – не переча законодательству;
- принять решение на собрании, если количеством голосов членами ТСЖ образовалась ничья;
- страховать собственность товарищества.
Помимо представленных прав, председатель может осуществлять и иную деятельность, которая разрешена посредством подписанного устава членами товарищества.
Какую несет ответственность
В Российском законодательстве не прописаны в точности пункты ответственности председателя перед членами товарищества или собственниками квартир.
Законодательно председатель несет ответственность перед:
- собственниками;
- членами товарищества;
- поставщиками коммунальных услуг;
- муниципальным образованием;
- государством.
Но по факту нет точного представления о размерах ответственности. Поэтому основным моментом здесь выступает самостоятельное формирование устава ТСЖ – «местной законодательной базы», на основании которой и проводится вся деятельность товарищества.
В уставе же прописывается ответственность председателя перед товариществом и собственниками в целом, что также принимается на общем собрании.
На законодательном же уровне председатель несет ответственность за:
- сокрытие информации от собственников и членов ТСЖ, что может быть связано как с движением денежных средств, так и иными моментами;
- материальное обеспечение различных отраслей – коммунальных услуг или ремонта помещений;
- порядок взыскания убытков – самостоятельный выбор суда, в котором будет решен вопрос в случае возникновения юридических споров.
Несмотря на наличие ответственности, о расчете и расплате за совершенные ошибки со стороны председателя в законодательной базе ничего не сказано.
Каждая ситуация разбирается в отдельности и зачастую влечет обычную административную ответственность с наложением штрафа. Лишь неправомерное расточительство денежных средств наказывается Уголовным Кодексом РФ.
В связи с отсутствием точных комментариев собственники квартир и члены ТСЖ вправе самостоятельно прописать в уставе ответственность председателя в случае невыполнения им обязательств или допущения нарушений.
Требования к председателю
Что касается требований к председателю, то здесь тоже не все так просто. Председатель – это не просто собственник квартиры многоквартирного дома, где создано собственное товарищество.
Это, в первую очередь, хороший руководитель, который имеет представление о документации и законодательной базе.
Поэтому председателем может стать:
- собственник помещения;
- человек с высшим образованием – желательно юридическим или экономическим (этот фактор не является обязательным);
- бывший руководитель – у претендента обязательно должен быть опыт руководителя.
К необязательным данным для руководителя относят компетентность, коммуникабельность, разносторонность, грамотность в письме и ведении переговоров, спокойное решение конфликтных ситуаций.
Также немаловажным вопросом является знание местной административной деятельности – руководителей, исполняющих обязанностей местных властей, а также субподрядных организаций.
Наличие информации – не единственный фактор в данном вопросе. Здесь также важно ведение переговоров.
В связи с этим фактом не рекомендуется выбирать стороннего человека в председатели собственного ТСЖ.
Поскольку выборы проводят, в первую очередь, сами собственники квартир, лучше отдавать предпочтение знакомым гражданам – собственнику квартиры, который уже длительное время находился на виду и зарекомендовал себя ответственным человеком.
Председатель ТСЖ – это не просто руководитель товарищества. В его обязанности входит соблюдение нормативов и актов, но при этом и обеспечение собственников жилья достойным и комфортабельным проживанием.
Как заказать справку о неучастии в приватизации, описывается в статье: справка о неучастии в приватизации.
Про стоимость приватизации квартиры рассказывается тут.
О реестре членов ТСЖ рассказывается в этой статье.