Звонок бесплатный
Главная / Archive by categoryНовостройки"

Новостройки

Новостройки

С оформлением квартиры в новостройке связано множество нюансов. Отсутствие юридически грамотного подхода может привести к потере инвестированных денег и имущества. Что представляет собой новостройка как объект недвижимости, как правильно оформить сделку с ним? Сравнительный анализ сделок в отношении имущества на вторичном и первичном рынке приведен в этой публикации.

Что это такое

Под новостройкой понимаются объекты со следующими характеристиками:

  • недвижимость жилого или коммерческого назначения в составе многоквартирного дома в несколько этажей, распределяемая между участниками долевого строительства, финансирующих возведение строения, на любой этапе готовности до сдачи дома в эксплуатацию, то есть признания его пригодным для заселения и проживания, и для регистрации права собственности в органах Росреестра;
  • квартиры или офисные помещения, предназначенные под размещение магазинов в составе жилого дома, готового строительством, с оформленной технической документацией, сданный в эксплуатацию и с зарегистрированным правом владения;
  • под новостройками также могут пониматься объекты недвижимости, построенный 1-5 лет назад, состояние которых оценивается как хорошее, особенно, если жилье не использовалось, как и объекты коммерческого назначения по назначению. О том, что квартира или офис находятся в новостройке, можно определить по фасаду здания, состоянию инженерных сетей. Если дом и помещения, придомовая территория не нуждаются в капитальном или текущем ремонте, значит, они подпадают под понятие новостройки.

Как купить квартиру в новостройке

Процесс приобретения жилого помещения в новостройке зависит от этапа готовности дома:

  1. При проведении работ по возведению многоэтажного строения до момента сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в росреестре – сделка осуществляется путем заключения договора долевого участия в строительстве. Другие виды соглашений не рекомендуется заключать на инвестиционную деятельность, поскольку в этом случае покупатель не гарантируется специальным законом №214 и нормативным актом о защите прав потребителей. Если земельный участок под строительство выделен после 2002 года, то договор долевого участия обязательно регистрируется в Росреестре, без этого он считается недействительным. На момент обращения с заявлением покупателя в государственной службе должны находится учредительные документы на предприятие-застройщика, допуск СРО на проведение работ, обязательно утвержденная в установленном порядке проектная декларация с указанием сроков возведения дома. После получения акта о вводе дома в эксплуатацию требуется повторно обращение в Росреестр с подписанным актом приема-передачи от застройщика приобретаемого жилого объекта в составе многоквартирного дома. После этого можно регистрировать право собственности на квартиру.
  2. Если дом уже сдан и все бумаги приемочной государственной комиссией подписаны, оформлена собственность на застройщика, другое юридическое лицо или гражданина, то сделка осуществляется в рамках обычной купли-продажи. Подтверждением прав владельца на объект недвижимости является свидетельство или с 1 января 2017 – выписка из Росреестра.

На что обратить внимание при покупке 

При заключении договора долевого участия в строительстве следует тщательно подойти к анализу следующих условий:

  • наличие разрешения на строительство многоэтажного дома на выделенном в аренду или собственность земельного участка на имя застройщика;
  • подписание договора уполномоченным лицом на основании приказа о назначении руководителя, по доверенности осуществлять такие сделки не рекомендуется в связи с возможными рисками;
  • наличие акта вводу в эксплуатацию при завершении строительных и монтажных работ (на каждую блок-секцию обычно выдается отдельно в крупных ЖК), этот документ потребуется для оформления собственности в последующем;
  • обязательная регистрация договора долевого участия в Росреестре – об этом должен сообщить менеджер компании или непосредственно сам директор;
  • наличие проектной декларации, согласованность ее органами строительного контроля региона, где возводится дом;
  • приложение к договору плана квартиры или офисного помещения в составе застройки, представляющего собой экспликацию с проектной декларации с указанием основных характеристик приобретаемого объекта – жилая площадь, квадратные метры, приходящиеся на каждое вспомогательное помещение в квартире, наличие несущих стен, расположение кухни, санузла, расположение на поэтажном плане; сведения должны соответствовать содержанию проектной декларации;
  • особое внимание следует обратить при заключении договора на такой пункт как рассрочка, если таковую предоставляет застройщик до момента передачи дома в эксплуатацию.

Лучше ли чем вторичное жилье

Среди преимуществ и минусов заключения договоров на приобретение новостройки или готовых объектов недвижимости можно выделить:

  1. Возможность получения рассрочки на квартиру на этапе застройки по сниженной цене. Обычно стоимость квадратного метра с продвижением выполнения работ увеличивается к окончанию строительства на 20-40%. Она отличается от цен на вторичное жилье примерно в таких же объемах. Особенностью является то, что приобрести новостройку, как готовую, так и застраиваемую можно также в ипотеку, как и объекты на вторичном рынке. Оценка займа в этом случае будет намного меньше из-за невысокой стоимости квадратного метра, что снизит переплату по ссуде.
  2. Плюсом считается то, что платить квартплату дольщику до момента завершения строительства объекта и передачи дома в эксплуатацию не нужно. Обязанность по выплатам возникает с момента подписания акта приема-передачи отдельного помещения, квартиры или коммерческого помещения, что возможно только после получения разрешения на вселение от органа власти, контролирующего строительство на территории региона.
  3. Недостатком является то, что до момента вселения покупателю придется подыскивать другое жилье – снимать квартиру или временно проживать у родственником до передачи дома. Нельзя также до этого момента прописаться в квартира, даже новорожденным, и использовать имущество по назначению, распоряжаться им в полной мере по договорам купли-продажи, мены, дара и др. Однако есть возможность установление в отношении недвижимости обременения в виде ипотеки.
  4. При получении рассрочки от застройщика вносимые платежи в счет оплаты стоимости жилья будут намного больше, чем при оформлении ипотеки. Обычно такие отношения носят краткосрочный характер – от 3 месяцев до 2 лет. Процентная ставка обычно не начисляется при небольших периодах выплаты задолженности, при периоде от 12 до 24 месяцев возможно установление ставки в 12% годовых. Ипотека выдается на длительное время – от 5 лет и максимально до 30 лет и более. Ежемесячные платежи равные (аннутетные) или в порядке уменьшения (дифференцированные), но они намного меньше из-за длительного периода кредитования.
  5. Существует возможность обмена жилья на вторичном рынке на новостройке через риелторское агентство или напрямую по договоренности со строительной компанией, которая принимает в зачет старое жилье.
  6. Для оформления недвижимости в собственность в новостройках зданию и помещениям должен быть присвоен почтовый адрес. Осуществляет эту меру орган технической инвентаризации – БТИ. Обязательно составление кадастрового плана, технического паспорта с поэтажными планировками и выделением отдельных жилых и коммерческих объектов. Дом ставиться на кадастровый учет застройщиком. Паспорта на отдельные объекты недвижимости внутри здания изготавливаются самостоятельно дольщиками или их посредниками-юристами либо специалистами застройщика при представительстве в органах государственной власти при дополнительной оплате услуг.
  7. После ввода дома в эксплуатацию госкомиссией дольщики приглашаются для осмотра принадлежащих им помещений и их принятия от застройщика. В итоге подписывается акт приема-передачи или акт дефектов либо отказ от помещения в связи с несоответствием готового объекта существенным характеристикам, которые были указаны в договоре долевого участия в строительстве по планировке, отделке, техническому состоянию. Возможно устранение допущенных недостатков при установлении определенных сроков для застройщика. При его отказе или невыполнении оговоренных работ производится расторжение договора с возмещением затраченной суммы дольщиком в претензионном или судебном порядке.

Видео: Осмотр квартиры в новостройке. Подробное руководство