Особенности налогового вычета при продаже квартиры

Оплата налога из суммы полученного гражданином России дохода – обязательный сбор, который закреплен законодательно в Налоговом Кодексе. Право оплатить такой налог имеют практически все лица, за исключением лишь некоторых категорий, относящихся к льготным.

Чтобы снизить расходную статью населения страны, Правительство уже давно дает возможность получать вычет по налогу – возврат средств, которые платились в качестве налога с прибыли. Просто не все граждане об этом знают, также, как не знают, куда обращаться, какие при этом документы нужно собирать и какова процедуру такого возврата.

Что это такое

Если физическое лицо продает в России квартиру, то это в глазах государства обозначает, что человек получает с продажи собственный доход, облагающийся обязательным налогом – подоходным (сбором с доходов, полученных физическим лицом (НДФЛ)).

В ст.224 Налогового Кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) такой налог установлен в объеме 13% от суммы дохода, которые гражданин обязан выплатить в казну страны.

Сколько при этом будет налогового вычета, когда уплативший обязательную пошлину гражданин обратится в налоговую инспекцию? Вот здесь уже не всё так однозначно, как в случае с уплатой налоговой пошлины.

Рассмотрим все по порядку вместе с определениями и понятиями о вычете:

1. Налоговой вычет – это сумма расходов, которые по факту понес налогоплательщик-продавец квартиры при оплате процентов по ипотеке при получении недвижимости во владение посредство куплей-продажи, либо при перекредитовании, либо рефинансировании (п.1 ст.220 НК РФ).
2. Размер вычетной при возврате расходных сумм, потраченных ранее на приобретение квартиры, не может быть больше 3 млн. рублей.
3. Выгода от продажи квартиры может рассматриваться базой для расчета вычета, база – это уплаченный налог, а доход – это условная база.
4. Доход не должен превышать 1 000 000 рублей, если продается квартира, а также – 250 000 рублей, если продается иное недвижимое имущество (например, доля квартиры).
5. Если рыночно-продажная стоимость квартиры превышает 70% кадастровой цены такого жилья, тогда доходом, с которого должен вычитаться подоходный налог, признается полная стоимость квартиры в договоре.
6. Если стоимость продажи квартиры меньше 70% кадастровой цены, тогда доходом договорная цена признаваться не будет, а именно 70% от кадастровой цены жилья.

Обратите внимание! Подпунктом 2 п.2 ст.220 НК РФ определено, что продавец недвижимого объекта имеет право на уменьшение платы налога на доход в счет вычета, который он так или иначе, все равно получил бы.

Другими словами, вместо получения вычета бывшему собственнику проданной квартиры предоставляется возможность просто уменьшить свое налоговое обязательство перед законом.

Кто имеет право

Оплатить подоходный налог обязаны все, когда продают квартиру, также и на вычет по данному налогу собственники квартиры, продавцы, имеют право.

Все же можно отметить несколько важных деталей на тему, кто же все-таки получает вычет и при каких обстоятельствах:

Облагаемый доход	Вычет можно получить лишь при сумме от продажи имущества, не превышающей 1 млн. руб. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ), а собственник владел им, до 3-х лет (максимально предельный срок фактических прав собственности), до 5 лет
Затраты, которые государство вернет	Получают вычеты те, кто покупал квартиру ранее в ипотеку и оплачивал по договору кредита с банком все обязательные проценты, являющиеся расходами заемщика-собственника (Письмо Министерство финансов России №03.04.05/53797 от 18.09.15 г.)
Документальное подкрепление	Все сделки по купле-продаже обязательно должны быть задокументированы в соответствии с законом. Документы должны иметь юридическую силу, иначе налоговая может отказать в возврате части пошлины
Статус налогоплательщика	Нерезиденты страны (иностранные граждане, когда-то ставшие собственниками квартиры, расположенной на территории России) не имеют право получать какой-либо вычет по налогу. Налог на доход после продажи недвижимого объекта, зарегистрированной как собственность в России на их имя, они тоже обязаны заплатить (Письмо Минфина №03-04-05/35996 от 22.06.15г.), как и граждане России

При расчете налогового вычета принимаются во внимание лишь те расходы, которые понес налогоплательщик по займам, кредитам, ипотеке, оформленным на него в период, до вступления в силу правового акта федерального уровня №212-ФЗ от 23.07.13 г., что сейчас действует в последней редакции.

Поэтому, если вы покупали квартиру в кредит до 23 августа 2013 года (вступление в силу закона происходит не раньше, чем через месяц после его издания – п.1 ст.2 закона №212-ФЗ), то налоговый вычет будет рассчитываться после продажи недвижимости с суммы расходов.

Эти расходы – это то, что вы понесли из собственных средств, оплачивая проценты по кредитному договору, заключенному до вступления в силу закона №212-ФЗ.

Обратите внимание! Не платить налог НДФЛ можно в том случае, если права собственности на квартиру длятся уже более 3 лет, или более 5 лет.

Собственник, продающий квартиру и получающий от этого свою финансовую выгоду, не будет иметь право на налоговый вычет в виду отсутствия налоговой базы по причине разрешения законом не платить налог, с которого обычно потом возвращается вычет.

Как получить

При расчетах налогового вычета, коим являются расходы, которые понес продавец квартиры еще при ее приобретении, не используется никакая индексация.

И это несмотря на то, что рынок недвижимости постоянно меняются в плане ценовой политики, стоимость даже по кредиту при покупке недвижимости в 2012 году может уже сильно отличаться от стоимости недвижимости в ипотеку в 2016 или 2018 году.

Поэтому вычет бывший собственник квартиры получит исключительно только в номинальной величине, а не по перерасчету тарифов.

Такое положение закреплено специальным разъяснением Министерства Финансов РФ, которое поступило в публикацию для общественности письмом №03-04-05/45738 от 07.08.15г.

Порядок оформления и получения вычета от налога на доход можно описать следующим алгоритмом:

• отчитаться в налоговой инспекции о продаже квартиры;
• при помощи подсказок специалиста правильно заполнить пункты Декларации 3-НДФЛ;
• собрать пакет бумаг, подтверждающих ее недавнюю продажу;
• в том случае, когда вычет планируется оформлять по расходам, которые понес когда-то продавец, при покупке квартиры, собирается пакет бумаг, которые подтвердили бы покупку ранее квартиры.;
• декларация вместе со всеми необходимыми бумагами сдается в налоговую инстанцию по месту проживания (регистрации места жительства) продавца – бывшего собственника квартиры;
• оплатить все налоги в госбюджет, которые требует закон;
• подать заявление в налоговое учреждение, либо подать заявление работодателю;
• в заявлении обязательно указать реквизиты счета, куда следует перечислить денежный возврат.
• получить на банковский счет сумму вычета.

Вся документация вместе с декларацией по таким делам должна сдаваться в налоговую организацию не позже 20 апреля тог года, который следует за отчетным, в течении которого осуществлялась продажа квартиры. Налоги уплачиваются до 15 июля года, который следует за отчетным годом.

Необходимость сдачи декларации в налоговую по проданной квартире – это обязанность каждого бывшего ее владельца, даже если налог на доход равен нулю (когда по закону можно его не платить).

Декларацию сдают тогда, когда объект недвижимости состоял у продавца в собственности до 3-х лет. Этот документ подается как в бумажном виде, так и в электронном, на выбор гражданина.

Обратите внимание! Второй способ, как можно получить налоговый вычет, это обратиться к работодателю в период, когда отчетный период еще не закончился.

Но при таком механизме подчиненный обязательно должен иметь при себе и предъявить работодателю письменное право на получение возврата НДФЛ, которое выдается в налоговой организации.

Какие нужны документы

Перечень документации, необходимой для того, чтобы продавцу подтвердить право на имущественный налоговый вычет после продажи квартиры, закреплен в пп.6 п.3 ст.220 НК РФ.

К таким бумагам относятся:

• контракт купли-продажи квартиры по раннему ее приобретению продавцом;

• договор участника в долевом строительстве, если квартира приобреталась через взаимоотношения с застройщиком;
• соглашение ипотеки, если проданная квартира покупалась ранее по кредитному обязательству;
• свидетельство собственнических правах или выписка из Росреестра;

• свидетельство о рождении ребенка (или детей), если имущество продавалось его родителем, а также здесь важно предоставить разрешение на продажу жилья от органов опеки;
• квитанции или иные платежные документы, которые могут подтвердить, что налогоплательщик нёс ранее расходы при покупке квартиры, которую сейчас уже продал.

Обратите внимание! При подготовке необходимого пакета бумаг, нужно сделать копии всех их страниц. Кроме копий обязательно следует держать всегда при себе их оригиналы. Налоговый инспектор может запросить любой документ для сверки с его копией.

Сколько раз можно воспользоваться

Самым приятным условием получения вычетов  по закону является тот факт, что вычет получать можно неоднократно по каждому проданному недвижимому имуществу.

Ограничением здесь служит лишь только то, что на случай продажи нескольких объектов недвижимости в году, тогда и вычет будет рассчитываться по всем объектам в совокупности.

Например, полученный доход с 3-х проданных за весь календарный год квартир, можно будет уменьшать только на 1 млн. руб. – не более.

Поэтому те, кто рассчитывает поживиться на возврате расходных денег, возврате части налоговой подоходной пошлины в размере 3 млн. руб. с 3-х квартир – к сожалению, ошибется.

Налоговый вычет при продаже квартиры менее 5 лет в собственности

Самый малый период владения объектом недвижимости установлен законом. Это 3-летний период наличия собственнических прав, но только, если квартира приобреталась до начала 2016 года.

Либо же 5-летнего периода наличия прав, только в том случае, когда квартира была куплена уже после начала 2016 года. Порядок этот отражен в п.3 ст.217.1 НК России.

Такое положение вещей обозначает, что владелец должен обладать недвижимым объектом не дольше 3-х лет. Только тогда он будет иметь право на получение вычета по налоговой пошлине.

Законом №382-ФЗ от 29.11.14 г., что вступил в силу с 1 января 2016 года, самый минимум срока владения квартирой был продлен. Это сделано для тех случаев, когда разрешается по закону не платить налог НДФЛ.

При этом объект должен быть передан по наследству, приватизирован, куплен, либо приобретён по договору ренты. Соглашение по механизму ренты заключалось при содержании какого-либо иждивенца пожизненно.

Иждивенец может даже оказаться хозяином квартиры, который впоследствии готов будет передать все собственнические права своему опекуну и содержателю.

Подытожим выводами:

1. Если недвижимый объект был куплен продавцом уже после 1 января 2016 года, а время владения данным имуществом составило срок больше 5 лет, тогда продавцу пошлину по доходам, которые он получает от продажи имущества, вносить в госказну не нужно.
2. То же самое касается и случая, когда имущество продавец когда-то купил до 01.01.2016 года, но обладал им дольше, чем три года.
3. Когда хозяин недвижимости продаёт его после 3-х или 5-ти летнего срока владения, то платить налог тоже не требуется.
4. Если продавцам легально законодательно разрешается не вносить в госказну налог на доход, тогда и получения вычета тоже не полагается.

Теперь же выводы насчет случаев, когда полагается платить такой налог:

Продающаяся квартира-недвижимость пребывала в собственности у её хозяина не дольше 3-х лет, но куплена она была до наступления 1 января 2016 года	налоговый побор оплачивается обязательно
Хозяин обладал недвижимостью меньше 5 лет, а приобретена она была после наступления 1 января 2016 года	значит, пошлину-налог платить нужно

После уплаты налога с полученных доходов, можно будет начинать подавать соответствующие документы с целью получения налогового вычета. Начинается процедура с подачи такой первичной бумаги, как заявление в налоговую организацию.

Обратите внимание! Есть одно исключение для определения, каков же должен быть минимально предельный срок владения квартирой на случай сделок ренты.

Когда рассматриваемое имущество был получено в собственность продавца по договору ренты после 1 января 2016 года, тогда ему дается право не налог не вносить в госказну по прошествии 3-х, а не 5-ти лет обладания имуществом.

При продаже доли

Все права держателей долей недвижимого объекта при проведении сделок с его продажей рассматриваются в региональном ИФНС (налоговом государственном учреждении по региону).

Письмо ФНС РФ №ЕД-4-3/13575 от 25.07.13 г. указывает на возможность каждого продавца своей доли от всего имущества, получить вычет по налогу на общих основаниях. А общие основания описаны уже были ранее в данном материале.

«Долевику» обязательно нужно владеть частью квартиры до 3-х лет, если недвижимость стала его до начала 2016 года. Или до 5 лет, если владеть начал ею после 2016 года.

В этом случае Письмом разъясняется – дольщик может использовать возврат налога в размере 1 млн. рублей. Но только это в том случае, если сделка соответствовала продажно-рыночной действительности стоимости объекта.

Если объект недвижимого имущества продавался как целый объект, дольщики получают налоговый вычет частями.

Эти части разделяются поровну между держателями имущественных частей и должны быть равными вычетам частей из владения пропорционально.

Можно ли получить при продаже квартиры родственнику

После продажи квартирной недвижимости родственному лицу возврат налоговой пошлины продавец получить, конечно же, может. для этого нужно обращать внимание на минимум периода по владению имуществом. Этот срок, для сделок с родственниками, измеряется 3-мя годами, а не 5-тью.

Но это еще не всё. Большую роль будет играть и сам факт, когда именно была куплена продавцом недвижимая собственность (или она была приобретена иным способом – через дарение, например).

В этом случае важно, чтобы недвижимый объект переходил в собственность нынешнего продавца до наступления 2016 года.

Тогда можно будет воспользоваться вычетом – получением возвратных сумм по ранее уплаченному налогу с доходов.

Единственный случай, регламентируемый пп.11 п.2 ст.105.1 НК РФ, когда получения таких возвратов не предусматривается – это продажа квартирной недвижимости члену семьи, который в ней же и проживает, или имеет взаимозависимые отношения с продавцом.

Налоговый вычет имеют право получить практически все граждане, которые продают такой объект недвижимости, как квартира.

Только нужно определиться с соответствием факторов купли-продажи, минимального периода владения недвижимостью, критериям законов, которые определяют размер, сроки и механизм выплаты налогового вычета.

Не допускаются к праву получения возврата налоговых пошлин те граждане, которым по закону не нужно, разрешается не оплачивать подоходный налог.

Видео: Налоговый вычет при продаже квартиры