Можно ли продать квартиру с неузаконеной перепланировкой

В последние годы владельцы квартир стали делать перепланировки – переносить окна и двери, строить арки. Проблема заключается в том, что не все заблаговременно узаконивают данные изменения, а значит, при продаже квартиры могут возникнуть проблемы.

Что это такое

Перепланировкой считается проведение в квартире ремонтных работ, в процессе которых происходит изменение планов, составленных при получении технического паспорта в БТИ.

Существует два вида перепланировки: эскизная и проектная. В зависимости от того, какой вид был применен, зависят стоимость узаконивания, сроки оформления.

Эскизная перепланировка включает в себя:

• перестановка в ванной туалета, раковины, изменение расположения труб;
• перемещение отопительных батарей и газовой плиты;
• разборка несущих перегородок;
• создание новых перегородок, проемов в стенах и арок.

Согласование эскизной перепланировки длится не более четырех месяцев. Для этого нужно лишь собрать все необходимые документы и посетить местное БТИ, где все изменения будут отмечены на плане красной линией.

Проектная перепланировка:

• полный снос стен в квартире;
• объединение нескольких квартир, как по горизонтали, так и по вертикали;
• установка лестниц;
• увеличение жилой площади за счет соединения комнат с балконами.

Чтобы проводить подобные работы, необходимо для начала обратиться в городское архитектурное управление. Чтобы получить согласование по данному проекту, потребуется ждать очень долго, около полугода. Следует учитывать, что получение разрешения на такой проект обходится дорого – около 60 тысяч рублей.

Согласование перепланировки зачастую – сложный процесс, но необходимый. Если не получить разрешение вовремя, и начать продажу квартиры с не узаконенной перепланировкой, могут возникнуть сложности, которых можно было бы избежать.

Можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой

Закон гласит – любое изменение в плане квартиры должно оговариваться в соответствующих инстанциях и быть проведено только после получения соответствующего разрешения.

Выставляя на продажу жилье с проведенной, но не узаконенной перепланировкой, продавец фактически обманывает покупателя, поскольку в документах по плану имеется одна квартира, а продается другая, с другим планом. 

Узаконить уже проведенную перепланировку нужно до продажи, однако иногда случается, что покупатель все же приобретает переделанную квартиру и сталкивается впоследствии с проблемами, за которые ему, как новому собственнику, приходится отвечать.

Осуществить передачу прав на квартиру с незаконной перепланировкой все же можно, но покупатель должен быть готов к тому, что ему придется самому собирать документы и платить штрафы, весь груз в таком случае упадет на него.

Могут возникнуть сложности следующего характера:

1. Покупатель пожелает приобрести жилье в ипотеку, и тогда представители банка или БТИ займутся проверкой состояния квартиры.
2. Можно потерять свою квартиру, если не вернуть все в исходное положение за установленный срок.
3. Покупатель может затребовать снижение цены в связи с тем, что ему придется покрывать расходы на узаконивание перепланировки.
4. Договор купли – продажи при определенных условиях может быть признан недействительным.
5. Покупатель на любом этапе оформления документации может принять решение отказаться от сомнительной сделки.

При законной, правомерной продаже жилья, собственник обязан предоставить покупателю новые, с актуальными данными, кадастровый и технический паспорта. Иногда продать квартиру по старому паспорту не удается, и тогда, при проверке жилья сотрудниками БТИ обнаруживается факт проведения незаконных переделок в квартире.

Необходимые документы

Чтобы продать квартиру, нужно для начала узаконить перепланировку.

Для этого потребуются следующие документы:

1. Старый проект квартиры.
2. Заключение органа СЭС о соответствии жилья установленным нормам.
3. Новый техпаспорт и кадастровый паспорт.

С этими бумагами нужно обратиться в городское архитектурное управление и запросить разрешение на перепланировку и документ, с которым будет возможно узаконивание уже проведенных ремонтных работ.

Впоследствии, для продажи квартиры, нужно предоставить покупателю и работнику регистрационного органа документы:

• документы о праве собственности на недвижимость;

• новые технические документы – паспорта из БТИ и кадастровой палаты;

• гражданский паспорт продавца и покупателя;
• составленный договор о купле – продажи, он может быть предварительным;
• акт приема – передачи;
• справка об оплате госпошлины в установленном размере.

Чтобы убедить покупателя в своей честности, продавец может показать ему разрешение на перепланировку, выданное городским архитектурным управлением.

Как это сделать

Подготовив все документы, можно попытаться продать квартиру, даже если перепланировка не была узаконена:

1. Чтобы быть уверенным в том, что совершенную сделку впоследствии не признают незаконной, нужно все же озадачиться вопросом об узаконивании перепланировки. Можно заняться оформлением соответствующих документов совместно с будущим покупателем жилья.
2. В БТИ нужно получить выписку из кадастрового паспорта, в которой будет отмечена ранее действовавшая планировка квартиры. Помимо этой выписки потребуется также кадастровый план и справка с отметкой о технических характеристиках квартиры. Вместе с этими документами нужно обратиться в городской отдел архитектуры, где будет запрошен выезд архитектора на дом. Он составит проект и отметит в нем сделанные изменения. После этого нужно будет согласовать данный проект в пожарной службе, администрации города и СЭС.
3. После одобрения уже выполненных изменений, владелец квартиры должен уплатить штраф.
4. Специалист из БТИ также выедет на дом, составит план, после чего можно будет получить новый кадастровый или технический паспорт.
5. Когда новые документы получены, сделка купли – продажи осуществляется по стандартному алгоритму – составление и заверение договора у нотариуса, оплата, передача прав на недвижимость в регистрационной палате.

Продавая квартиру без узаконивания перепланировки по заниженной стоимости, следует взять с покупателя расписку о том, что он уведомлен о необходимости провести узаконивание перепланировки и не имеет претензий. Однако этот вариант можно осуществить лишь в том случае, если кадастровый паспорт был получен не более, чем пять лет назад.

В противном случае, для продажи квартиры придется получать новый паспорт, а значит, и узаконивать перепланировку.

Что не требует согласования

Некоторые виды переделок в квартире не требуют согласования, как правило, они незначительные и не нарушают целостность стен, пола или потолка:

• ликвидация или перемещение: батареи, газовой плиты, сушителей для полотенец, розеток, встроенных гардеробов, сантехники, других, электрических или переносных предметов интерьера;
• застекление лоджии;
• снесение не несущей стены, соединяющей ванную и туалет.

При этом следует самостоятельно посмотреть в кадастровом паспорте, являются ли ванна и туалет одной или раздельными комнатами по плану. Поскольку изменение количества комнат вследствие сноса стены между ними, должно быть согласовано и отмечено в документации.

Что нельзя узаконить

Некоторые изменения в квартире не удастся осуществить, даже обратившись в БТИ или архитектурное управление, поскольку они категорически не допускаются:

• проводить капитальный ремонт со сносом стен или перегородок, дверей, в доме, который находится в аварийном состоянии, поскольку такой ремонт несет огромную опасность для жизни и здоровья человека;
• снос несущих стен, особенно в многоквартирном доме;
• объединение кухни с жилой комнатой. Архитектор в любом случае даст отказ, но если владелец жилья считает, что это сделать можно, он может обратиться в суд и попытаться отстоять свою точку зрения;
• перепланировка, которая повлечет за собой нарушение санитарных или экологических норм;
• проведение ремонта без согласия собственника жилья;
• установка на балконах различных декоративных элементов;
• переделывание обычного балкона в эркер;
• ремонт, при котором будет нарушен общий вид жилого дома или ухудшены условия для проживания, особенно, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети.

Поддавшись модным веяниям, многие владельцы городских квартир желают придать своему жилью изысканности. Они капитально переделывают помещение, добавляют тяжелые, и порой лишние детали, тем самым вызывая угрозу обрушения.

Превращение балкона в живописный эркер —  опасная затея, которая может обломаться еще на этапе воплощения,  если балкон, не выдержав силы тяжести, рухнет кому- нибудь на голову. В таком случае владельцу квартиры придется отвечать перед законом по всей строгости, а штраф за перепланировку покажется еще легким наказанием.

Избежать серьезных проблем и сохранить право собственности на квартиру можно только одним способом – следуя букве закона и своевременно получая разрешение на любые переделки в квартире, будь то вырубка небольшого проема в стене или установка лестницы.

Видео: Покупка квартиры с перепланировкой