В последние годы владельцы квартир стали делать перепланировки – переносить окна и двери, строить арки. Проблема заключается в том, что не все заблаговременно узаконивают данные изменения, а значит, при продаже квартиры могут возникнуть проблемы.
Что это такое
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Перепланировкой считается проведение в квартире ремонтных работ, в процессе которых происходит изменение планов, составленных при получении технического паспорта в БТИ.
Существует два вида перепланировки: эскизная и проектная. В зависимости от того, какой вид был применен, зависят стоимость узаконивания, сроки оформления.
Эскизная перепланировка включает в себя:
- перестановка в ванной туалета, раковины, изменение расположения труб;
- перемещение отопительных батарей и газовой плиты;
- разборка несущих перегородок;
- создание новых перегородок, проемов в стенах и арок.
Согласование эскизной перепланировки длится не более четырех месяцев. Для этого нужно лишь собрать все необходимые документы и посетить местное БТИ, где все изменения будут отмечены на плане красной линией.
Проектная перепланировка:
- полный снос стен в квартире;
- объединение нескольких квартир, как по горизонтали, так и по вертикали;
- установка лестниц;
- увеличение жилой площади за счет соединения комнат с балконами.
Чтобы проводить подобные работы, необходимо для начала обратиться в городское архитектурное управление. Чтобы получить согласование по данному проекту, потребуется ждать очень долго, около полугода. Следует учитывать, что получение разрешения на такой проект обходится дорого – около 60 тысяч рублей.
Согласование перепланировки зачастую – сложный процесс, но необходимый. Если не получить разрешение вовремя, и начать продажу квартиры с не узаконенной перепланировкой, могут возникнуть сложности, которых можно было бы избежать.
Можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой
Закон гласит – любое изменение в плане квартиры должно оговариваться в соответствующих инстанциях и быть проведено только после получения соответствующего разрешения.
Выставляя на продажу жилье с проведенной, но не узаконенной перепланировкой, продавец фактически обманывает покупателя, поскольку в документах по плану имеется одна квартира, а продается другая, с другим планом.
Узаконить уже проведенную перепланировку нужно до продажи, однако иногда случается, что покупатель все же приобретает переделанную квартиру и сталкивается впоследствии с проблемами, за которые ему, как новому собственнику, приходится отвечать.
Осуществить передачу прав на квартиру с незаконной перепланировкой все же можно, но покупатель должен быть готов к тому, что ему придется самому собирать документы и платить штрафы, весь груз в таком случае упадет на него.
Могут возникнуть сложности следующего характера:
- Покупатель пожелает приобрести жилье в ипотеку, и тогда представители банка или БТИ займутся проверкой состояния квартиры.
- Можно потерять свою квартиру, если не вернуть все в исходное положение за установленный срок.
- Покупатель может затребовать снижение цены в связи с тем, что ему придется покрывать расходы на узаконивание перепланировки.
- Договор купли – продажи при определенных условиях может быть признан недействительным.
- Покупатель на любом этапе оформления документации может принять решение отказаться от сомнительной сделки.
При законной, правомерной продаже жилья, собственник обязан предоставить покупателю новые, с актуальными данными, кадастровый и технический паспорта. Иногда продать квартиру по старому паспорту не удается, и тогда, при проверке жилья сотрудниками БТИ обнаруживается факт проведения незаконных переделок в квартире.

Для чего нужен технический паспорт на квартиру, узнайте тут.
Необходимые документы
Чтобы продать квартиру, нужно для начала узаконить перепланировку.
Для этого потребуются следующие документы:
- Старый проект квартиры.
- Заключение органа СЭС о соответствии жилья установленным нормам.
- Новый техпаспорт и кадастровый паспорт.
Впоследствии, для продажи квартиры, нужно предоставить покупателю и работнику регистрационного органа документы:
- документы о праве собственности на недвижимость;
- новые технические документы – паспорта из БТИ и кадастровой палаты;
- гражданский паспорт продавца и покупателя;
- составленный договор о купле – продажи, он может быть предварительным;
- акт приема – передачи;
- справка об оплате госпошлины в установленном размере.
Чтобы убедить покупателя в своей честности, продавец может показать ему разрешение на перепланировку, выданное городским архитектурным управлением.
Как это сделать
Подготовив все документы, можно попытаться продать квартиру, даже если перепланировка не была узаконена:
- Чтобы быть уверенным в том, что совершенную сделку впоследствии не признают незаконной, нужно все же озадачиться вопросом об узаконивании перепланировки. Можно заняться оформлением соответствующих документов совместно с будущим покупателем жилья.
- В БТИ нужно получить выписку из кадастрового паспорта, в которой будет отмечена ранее действовавшая планировка квартиры. Помимо этой выписки потребуется также кадастровый план и справка с отметкой о технических характеристиках квартиры. Вместе с этими документами нужно обратиться в городской отдел архитектуры, где будет запрошен выезд архитектора на дом. Он составит проект и отметит в нем сделанные изменения. После этого нужно будет согласовать данный проект в пожарной службе, администрации города и СЭС.
- После одобрения уже выполненных изменений, владелец квартиры должен уплатить штраф.
- Специалист из БТИ также выедет на дом, составит план, после чего можно будет получить новый кадастровый или технический паспорт.
- Когда новые документы получены, сделка купли – продажи осуществляется по стандартному алгоритму – составление и заверение договора у нотариуса, оплата, передача прав на недвижимость в регистрационной палате.
Продавая квартиру без узаконивания перепланировки по заниженной стоимости, следует взять с покупателя расписку о том, что он уведомлен о необходимости провести узаконивание перепланировки и не имеет претензий. Однако этот вариант можно осуществить лишь в том случае, если кадастровый паспорт был получен не более, чем пять лет назад.
В противном случае, для продажи квартиры придется получать новый паспорт, а значит, и узаконивать перепланировку.
Что не требует согласования
Некоторые виды переделок в квартире не требуют согласования, как правило, они незначительные и не нарушают целостность стен, пола или потолка:
- ликвидация или перемещение: батареи, газовой плиты, сушителей для полотенец, розеток, встроенных гардеробов, сантехники, других, электрических или переносных предметов интерьера;
- застекление лоджии;
- снесение не несущей стены, соединяющей ванную и туалет.
При этом следует самостоятельно посмотреть в кадастровом паспорте, являются ли ванна и туалет одной или раздельными комнатами по плану. Поскольку изменение количества комнат вследствие сноса стены между ними, должно быть согласовано и отмечено в документации.
Что нельзя узаконить
Некоторые изменения в квартире не удастся осуществить, даже обратившись в БТИ или архитектурное управление, поскольку они категорически не допускаются:
- проводить капитальный ремонт со сносом стен или перегородок, дверей, в доме, который находится в аварийном состоянии, поскольку такой ремонт несет огромную опасность для жизни и здоровья человека;
- снос несущих стен, особенно в многоквартирном доме;
- объединение кухни с жилой комнатой. Архитектор в любом случае даст отказ, но если владелец жилья считает, что это сделать можно, он может обратиться в суд и попытаться отстоять свою точку зрения;
- перепланировка, которая повлечет за собой нарушение санитарных или экологических норм;
- проведение ремонта без согласия собственника жилья;
- установка на балконах различных декоративных элементов;
- переделывание обычного балкона в эркер;
- ремонт, при котором будет нарушен общий вид жилого дома или ухудшены условия для проживания, особенно, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети.
Поддавшись модным веяниям, многие владельцы городских квартир желают придать своему жилью изысканности. Они капитально переделывают помещение, добавляют тяжелые, и порой лишние детали, тем самым вызывая угрозу обрушения.
Превращение балкона в живописный эркер — опасная затея, которая может обломаться еще на этапе воплощения, если балкон, не выдержав силы тяжести, рухнет кому- нибудь на голову. В таком случае владельцу квартиры придется отвечать перед законом по всей строгости, а штраф за перепланировку покажется еще легким наказанием.
Избежать серьезных проблем и сохранить право собственности на квартиру можно только одним способом – следуя букве закона и своевременно получая разрешение на любые переделки в квартире, будь то вырубка небольшого проема в стене или установка лестницы.

О том, можно ли оспорить дарственную если квартира уже продана, читайте здесь.
Образец договора дарения доли квартиры можно найти на этой странице.
Видео: Покупка квартиры с перепланировкой
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

0 комментариев