Порядок купли-продажи такого специфического объекта недвижимости как гараж подробно описан нормами действующего законодательства. Обеспечивается соблюдение прав как продавца, так и покупателя при использовании правового механизма.
Гарантируется защита законных интересов при регистрации сделки. Зависит содержание сделки и список документов от установления права собственности на недвижимость или передаче прав другому участнику гаражно-строительного кооператива.
Особенности сделки
Оформление договора осуществляется путем подписания договора, однако зависит его содержание от статуса недвижимости. Заключение договора купли-продажи возможно только в отношении объектов, на которые зарегистрировано официально право собственности.
Если свидетельство из Росреестра отсутствует, то есть возможность только передача прав другому участнику кооператива. Для этого посещения государственного органа по регистрации сделок не нужно, достаточно произвести распорядительное действие в управлении кооператива в присутствии управляющего.
Какие документы нужны для продажи
При регистрации собственности необходимо составление договора купли-продажи при соблюдении всех требований законодательства. В него включаются условия о сторонах договора с указанием их паспортных данных и ФИО, предмете сделке – переходе собственности на объект недвижимости с характеристиками, как точный почтовый адрес, кадастровый номер, иные данные.
На основании требований гражданского законодательства, сделки между физическими лицами стоимостью более 10 МРОТ должны проводится с составлением письменного договора. Устные договоренности не допустимы и ничтожны по закону.
Документ подписывают обе стороны соглашения, желательно в присутствии сотрудника Росреестра, иначе такая сделка будет признаваться недействительной и не повлечет правовых последствий, а полученные по ней денежные средства и имущества должны быть возвращены в первоначальное положение.
Комплект документов для продажи гаража зависит от статуса недвижимости.
В случае с зарегистрированной собственностью к ним будут отнесены:
- заявление по форме, выдаваемой в Росреестре;
- правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, мены, приватизации, дарения и другое, на основании которого было приобретено право собственности продавцом;
- свидетельство о собственности в оригинале, подтверждающее право на распоряжение объектом недвижимости;
- акт приема-передачи гаража и земельного участка под ним, если на него установлено право владения;
- технический план, составленный БТИ;
- кадастровый паспорт.
В ГСК
Сложности возникают в тех случаях, когда недвижимость не оформлена в собственность, а право не удостоверено в органах Росреестра. Составление договора купли-продажи в этом случае не подойдет, необходимо обратиться в управление кооператива и с согласия управляющего, при условии выплате всех паевых взносов и других платежей по содержанию имущества, зарегистрировать сделку.
Если ранее сделки со строениями и земельными участками в Росреестре не проводились, необходимо от ГСК предоставить комплект документов:
- устав организации;
- решение о назначении управляющего с процентом голосующих и его ФИО;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- свидетельство о постановке организации на налоговый учет;
- разрешение на возведение гаражного кооператива или отдельного строения в ГСК;
- акт ввода недвижимости в эксплуатацию;
- заключение об отводе земли от местной администрации.
Дополнительно оплачивается государственная пошлина по установленному тарифу.
Основным документом является акт приема-передачи, удостоверяющий получение покупателем объекта недвижимости в том виде, который прописан в договоре купли-продажи на момент его заключения, с особенными характеристиками.
Важным документом при переоформлении гаража в составе ГСК без собственности является справка об отсутствии задолженности по выплате паев. Без этого документа бухгалтерия кооператива и управляющий откажут от выдачи членской книжки на нового участника.
Процедура продажи гаража описывается в статье: продажа гаража.
Как переоформить гараж в собственность на другого человека, узнайте тут.
Процедура оформления
При наличии собственности на гараж и земельный участок сделка производится на основании ст.551 ГК РФ. Для этого требуется собрать полный пакет документов, включая техническую документацию и правоустанавливающие бумаги, акт приема-передачи по факту объекта недвижимости, удостоверения личностей сторон сделки.
Предварительно нужно оплатить госпошлину, квитанция в оригинале предоставляется при оформлении сделки сотрудником Росреестра. Регистрация происходит в течение 30 дней. Если какой-то документации не хватает или допущены нарушения закона при ее составлении, к примеру, при заключении договора, то регистратор указывает на недостатки и предписывает предоставить недостающие бумаги или устранить дефекты.
На это отводится определенный срок. Если в течение него исправления не внесены, то регистрация прекращается. Подать документы можно заново в любое время в новом виде.
Если собственности на объект недвижимости нет, то сторонам нужно обратиться в управление ГСК для получения новой членской книжки. Руководство кооператива проверит полноту выплат паевых взносов, отсутствие задолженности за воду, другие коммунальные услуги, содержание мест общего пользования. Составлять договор не требуется, выдача нового документа и есть удостоверение сделки.
Однако для закрепления договоренностей сторон все-таки его можно оформить. Управляющий не следит за передачей денег, определением стоимости недвижимости, он не контролирует реализацию этих вопросов. Бухгалтерия кооператива может насчитать задолженность по паевым взносам или коммунальным платежам и отказать в выписке новой членской книжки.
Процедура оформления прав в ГСК не является официальной по отношению к регистрации собственности. Новый владелец вправе собрать необходимый пакет документов и обратиться в органы росреестра для получения свидетельства о собственности, являясь новым участником кооператива.
Он также вправе обратиться в местную администрацию для отвода земли под гаражом, предварительно пригласив работников кадастрового контроля для осуществления замеров занимаемого строением участка.
Что делать если нет правоустанавливающих бумаг
Если на гаражный бокс отсутствует документация, необходимо ее восстановить.
С этой целью можно предпринять следующие меры:
- обращение к руководству ГСК для получения бумаг на пользование строением и земельным участком;
- получение выписки из ЕГРН для контроля прав на участок и строение других лиц, возможность предоставления надела на праве бессрочного пользования, наследуемого владения и др.;
- написание заявление в органы БТИ о получении сведений из архива о правах на недвижимость;
- если имущество завещано – получение сведений из нотариальной конторы, в частности, свидетельства о наследстве для оформления собственности;
- для выделения участка нужно обратиться в местную администрацию с заявлением о предоставлении ее в собственность.
- правоустанавливающий документ – свидетельство о собственности, восстановленный из архива и заверенный соответствующими уполномоченными органами договор купли-продажи, мены, дарения и др., получить их можно как в Росреестре, если сделка проводилась после 1998, так и в органах БТИ или нотариальной конторе;
- квитанция об оплате госпошлины;
- заявление по форме, предоставляемой работниками госучреждения;
- удостоверение личности покупателя и продавца, представителя по нотариальной доверенности, представляющего интересы стороны при заключении договора;
- кадастровая документация – паспорт на гараж, в котором отражаются технические характеристики объекта после его обмеров;
- выделение земли в собственность на основании акта государственного или муниципального органа.
С момента оформления права собственности к новому владельцу переходят обязательства по оплате земельного и имущественного налога.
В отношении реализации объектов недвижимости необходимо иметь ввиду, что при наличии собственности менее 3 лет продавец будет обязан оплатить в бюджет налог по ставке 13% от стоимости имущества, если его цена по договору выше 1 млн руб.
Рассчитывается сбор с остатка этого минимального размера. Так, например, если продана недвижимость стоимостью 1,3 млн руб., то оплате в бюджет подлежит сумма в размере 13% от 300 тыс. руб.
Тем, кто владел недвижимостью более 3 лет, считающихся с момента регистрации владения, оплачивать в бюджет средства и подавать декларацию в налоговую инспекцию не требуется. Также освобождены от оплаты сбора пенсионеры, поскольку они попадают в категорию граждан, которые не должны вносить сборы при продаже нежилых объектов недвижимости.
Также не предусмотрено начисление налога при реализации гаража близким родственникам, к категории которых относятся родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры. Для участников ГСК оплата налога не предусмотрена в любом случае, для них действуют сборы на содержание кооператива.
Как оформить гараж в собственность в гаражном кооперативе 2019 году? Найдите ответ в статье: как оформить гараж в собственность.
С суммой налога при продаже гаража ознакомьтесь тут.
Про оформление купли продажи гаража в гаражном кооперативе рассказывается здесь.