Законодатели предельно упростили арендные отношения граждан с органами государственной власти, поэтому многим доступна аренда земель под разные хозяйственные нужды, вот хотя бы вспомнить целевую программу раздачи участков на Дальнем Востоке.
Но и по самой России свободных земель вполне достаточно, цель государства – передать эти участки под управление граждан как можно больше.
Но просто так использовать земли запрещено, их необходимо правильно оформить, то есть арендовать у государства, чтобы законно и без опаски пользоваться выделенной землей.
Но чтобы это осуществить, придется много потрудится, собрать необходимые документы и подготовить участок для переоформления.
Возможно ли
Все земельные отношения между гражданами и государством регламентируются Земельным Законодательством России, в нем также отдельно отмечаются права и обязанности нанимателя и арендодателя по договорным обязательствам между собой.
В связи с новыми подзаконными актами, вступившие в силу в марте 2016 года, земля может быть передана в долгосрочную аренду, с максимально возможным сроком действия договора до 49 лет.
Ранее земли могли передаваться по праву бессрочного пользования, но теперь эти временные рамки убрали из закона.
И если у гражданина поставлены цель обзавестись земельным наделом, например, для строительства жилого дома для всей семьи (ИСЖ), то эту мечту волне реально воплотить в жизнь сразу по нескольким причинам:
- наработана судебная практика, встающая на защиту прав арендатора, и в большинстве случаев при отказе суды выносят положительные решения в пользу граждан по аренде наделов;
- закон прямо вменяет властям разных юрисдикций передавать свободные участки по праву долгосрочной аренды.
Но чтобы это не казалось таким бы легким и доступным, желающие обязаны принять участие в торгах, то есть власти по результатам аукциона с победителем заключают все арендные соглашения.
Но не всегда власти проводят торги на право передачи земель в аренду, есть несколько исключений из общего правила:
- Льготной категории людей передается земля на общих основаниях (в каждом регионе это может быть свой список).
- Тем гражданам, у которых на выделенном участке присутствуют здания и различные сооружения, оформленные по праву собственности;
- Под организация частного фермерского хозяйства.
- Для строительства частного жилого дома и ведения подсобной деятельности для личных нужд.
- Для разбивки огорода.
- В случае изъятия земли для нужд исполнительной власти.
Новыми поправками изменено течение срока действия найма земель, например, максимально допустимый срок действительности арендного договора для возведения дома и организацию подсобного хозяйства составляет всего 20 лет.
Условия
Новыми положениями установлен предельно допустимый срок аренды земли, 49 лет, но это правило применяется не ко всем арендным правоотношениям.
Подобные договоренности допустимы только в отношении следующих случаев:
- при наличии построек и жилых помещений, расположенных на земле;
- для ведения сельскохозяйственной деятельности;
- под возведение линейных объектов – коммуникации по поставке электроэнергии, газа, водопровода;
- в иных разрешенных Законом случаев, например, при создании охотхозяйства.
Как видно из этого списка, возведение жилых строений под эти правила не подпадают, хотя многим бы арендаторам, взявшим землю именно под эти цели, очень бы хотелось этот срок увеличить. Сейчас он равен 20 годам.
Но под организацию фермерской деятельности земли передаются без торгов. Самым распространенным случаем, когда земля оформляется в аренду сроком в 49 лет, так это сельскохозяйственная деятельность.
Но и в этом случае есть исключения из общих правил – земли под сенокос, выпас домашней скотины и создание огорода могут быть выделены только сроком на 3 года.
Государство нацелено развивать свои фермерские подворья, поэтому они могут оформить участок по упрощенной схеме. Причем размер выделяемой земли Законом не ограничивается, можно взять участок любых параметров.
Но арендатор обязан возделывать землю и выращивать на ней сельхозпродукцию, причем необязательно делать это самому – допускается переда по субарендному договору.
К тому же арендованный участок с большим сроком соглашений может выступать в качестве залогового имущества для получения кредитных средств под разные нужды.
Но нужно учитывать одну особенность – все особо плодородные земли находятся под контролем государственных органов, и особо рассчитывать них не стоит.
Если в результате проверки будут обнаружены грубые нарушения условий договоренностей, то они немедленно расторгаются. К ним можно отнести:
- загрязнение участка продуктами нефтепроизводства;
- организация складирования твердых бытовых отходов;
- разрушение верхнего особо плодородного пласта земли;
- строительство жилых и нежилых объектов на землях под сельскохозяйственные цели.
Арендовать у органов исполнительной могут совершеннолетние граждане России и иностранных государств, а также организации и компании.
Образец договора аренды холодильного склада вы можете узнать в статье: аренда холодильного склада.
Как получить землю в аренду у государства, описывается в этой статье.
Порядок
Претенденту следует самому найти незанятый участок, причем сделать это можно как на виртуальной кадастровой карте, так и на информационных стендах, расположенных в отделе по землеустройству.
Алгоритм будет отличаться, в зависимости от условий предоставления земли – через торги или без них.
Если через аукцион, то о дате его проведения должно быть сообщено за месяц до проведения события.
Следует подать заявление, в котором выразить свое желание стать участником торгов на предоставление права аренды. И только победитель может рассчитывать на оформление договора аренды.
Для участия в торгах на право аренды, участники предоставляют:
- Оригинал и ксерокопию общегражданского паспорта, если это гражданин. Для юрлиц потребуются выписки из реестров юридических лиц.
- Доказательство внесения залога в виде оплаченной квитанции.
- Подготовить установленный комплект документации.
И если претендентов на землю несколько, то проигравший гражданин может претерпеть убытки – возмещение средства на сбор бумаг и их оформление не предусмотрено законом.
В принципе по общим основаниям, без торгов, земля в аренду оформляется в таком порядке:
- на карте местности чернилами выделяется понравившийся участок;
- с картой и заявлением в свободной форме приходят на прием к руководителю администрации местного поселения;
- ожидание решения. На это может уйти до 30 дней;
- в случае одобрения вашей заявки заключить арендный договор.
С претендентом заключается арендный договор срок действия, которого 49 лет. Но следует внимательно изучать поставленные владельцем участка условия – зачастую им устанавливаются всякого рода ограничения по использованию, например, если земля граничит с водоемом, то преграждать путь жителям близлежащих поселений к нему будет под запретом.
Текст соглашения составляется по типовому бланку, в котором присутствуют следующие пункты:
- описание предмета обоюдных договоренностей;
- возможные наложенные обременения на участок;
- условия пользования;
- временные рамки действия соглашения;
- условия оплаты и ставка аренды;
- указание на права и обязанности сторон по исполнению договоренностей;
- условия расторжения или выкупа участка;
- особые условия;
- полные реквизиты сторон участников договоренностей.
При подписании следует предельно внимательно изучать текст соглашения, любая описка, опущенная при описании земельного надела может быть основанием для его отмены.
Ест описания должен содержать:
- точные координаты месторасположения;
- сведения кадастрового и технического учета;
- точные размеры;
- отсутствие и наличие зданий и сооружений.
Обращаем ваше внимание! Подобные длительные правоотношения по смене владельца обязательно подлежат регистрации в Росреестре.
Какие требуются документы
Чтобы договор вступил в законную силу, к заявлению о прохождении регистрации следует приложить:
- документ-основание на право владения участком;
- свежие кадастровые и технические документы на земельный участок. Обращаем внимание, что последние сведения будут предпочтительнее, поскольку возможны любые изменения с участком, в том числе и возведение жилых и нежилых объектов недвижимости;
- если это земли под ИСЖ, то собственник обязан предъявить договоры с ресурсоснабжающими компаниями на поставку электроэнергии, воды или газа к участку;
- договор аренды в 3 экземплярах;
- выписки из ЕГРП со сведениями о владельце и общегражданский паспорт арендатора;
- оплаченная квитанция за проведение регистрационных действий.
Могут потребоваться и другие бумаги, но об этом можно узнать у регистратора сделки.
Сколько стоит взять землю в аренду на 49 лет
Поскольку важным условием договора будет определение ставки арендной платы, то она может зависеть от разных составляющих:
- категории целевого использования;
- оценочной стоимости по кадастру;
- ставки земельного налогообложения региона;
- по результатам аукциона.
Организаторы торгов могут установить стартовую стоимость ставки в пределах от 1,5 до 5,5% от оценки кадастра.
Но все предварительные расчеты можно сделать самому по формуле: A= S x Bs x Kt x Kc.
Расшифровка значений:
- За символом К кроется оценка кадастра;
- С – это установленные региональный коэффициент, который зависит от категории:
- 0,01 применяют для граждан и компаний;
- 0,06 для аренды под сельское хозяйство и садовые участки;
- 1,5 для земель ИСЖ;
- если предусмотрена добыча полезных ресурсов, то 2.
Используя эти значения можно заранее определиться с ценой вопроса, и выявить, будет ли выгода от совершения сделки.
Как оформить аренду земельного участка с последующим выкупом, узнайте в статье: аренда земельного участка с последующим выкупом.
Аренда части земельного участка без межевания рассматривается тут.
Про аренду земли на 49 лет читайте по ссылке.