Российские Законы, к сожалению, так и не дали точного определения, что такое коттеджные поселки, их правовой статус до сих пор так и не определен. Поэтому отсутствует юридически значимое регулирование по созданию и конечному управлению этим населенным пунктом.
Итог весьма печален – возведение малоэтажных жилых домов, так бурно развивающееся в последнее время на всем пространстве страны, так и остался без правового законного урегулирования.
Что же приходится делать? Остается только одно – применять схожие нормы законодательной базы, относящиеся к садоводо-огородническим товариществам, а ЖК РФ допускает создание товарищества собственников загородных домов и в коттеджных поселках.
Что это такое
Коттеджи – это благоустроенные жилые дома, с хорошей планировкой и всем необходимым коммуникационным обеспечением. А группа подобных домов будет образовывать коттеджный поселок.
Строительство ведется строго в соответствии с генеральным планом, к каждому дому прилегает земельный участок.
На территории поселка обычно присутствует вся необходимая для жизни инфраструктура, например, продовольственные магазины, медицинские учреждения, места для занятий спортом и отдыха, парикмахерские салоны, бары и рестораны, и т.п.
Обычно они располагаются недалеко от крупных населенных пунктов в транспортной доступности.
Все коттеджные дома имеют свою уникальную планировку, они возводятся по новейшим строительным технологиям со своей уникальной архитектурой, к тому же к дому прилегают земельный надел, гаражный бокс, проложены все необходимые коммуникации.
Для коттеджного поселка характерны двух-трехэтажные дома из кирпича или натурального камня типа таунхаусов или роскошных вилл.
В поселках обычно организована служба охраны, контрольно-пропускной пункт, своя эксплуатационная диспетчерская, которая оперативно получает информацию обо всех неисправностях в инженерных или коммуникационных сетях жизнеобеспечения.
На практике все поселки этого типа имеют ограждение, которое периодически контролируется службой охраны.
И управлять таким большим хозяйством порой бывает весьма трудно, поэтому целесообразность создания ТСЖ весьма актуальна.
Можно ли
Жилищное законодательство дает регламентацию – ТСЖ допускается создать несколькими владельцами близкорасположенных жилых домов, с палисадами и без них, другими хозяйственными постройками.
Но при соблюдении следующих условий – владения должны граничить между собой, иметь общие коммуникационные линии для жизнеобеспечения, предназначенные для обслуживания более одного жилого строения.
Если все это имеет место быть, то препятствий для создания ТСЖ в коттеджном поселке нет. К такому выводу пришла и Свердловская судебная инстанция, вынося свое постановление от 11.10.2011: « Суд установил, что жилое строение и прилегающий к нему участок ответчика входит в состав самостоятельного коттеджного поселка, следовательно, правовое регулирование определяется ЖК РФ, следовательно, применяется аналогия Закона.
А суд вышестоящей кассационной инстанции необоснованно указал, что применение аналогии Закона не является правомочным. Но если в Законе отсутствует прямое урегулирование подобных ситуаций, то применение нормы ст. 7, 8 ЖК РФ является правомочным, то есть аналогичным».
Правила
Чтобы регистрация прошла без отказа, собственникам коттеджей следует действовать по следующему алгоритму:
- установить точные границы поселка;
- закрепить за ним почтовый и юридический адрес;
- провести общее собрание с вынесением решения о создании ТСЖ;
- разработать устав общества.
Поскольку регулирование применяется по Жилищному Законодательству, то ведение собрания следует проводить в соответствии с ним, оно может иметь вид:
- очного сбора всех собственников загородных домов;
- путем проведения заочного голосования, например, если нет 100% явки всех желающих;
- по очно-заочной форме, наиболее оптимальный вариант.
При проведении общего сбора следует соблюдать основные требования:
- каждый собственник должен быть уведомлен по Закону – повестка рассылается либо почтовым письмом, либо вручается лично под роспись;
- ранее принятую повестку нельзя впоследствии изменять;
- в случае передачи прав собственника уполномоченному лицу, то они должны быть удостоверены в нотариальной конторе;
- составление протокола собрания должно проходить по общепринятым правилам.
Если отмеченные пункты не будут соблюдены, то решение собрания можно посчитать недействительным.
Как создать ТСЖ в коттеджном поселке
Создание товарищества собственников жилья сводится к следующим этапам:
- Создать группу инициативных жильцов поселка, которые будут заниматься всеми организационными вопросами.
- Провести сбор и закрепить решение в протоколе.
- Назначить ответственных членов правления товарищества.
- Разработать и утвердить устав.
- Открыть банковский расчетный счет.
- Утвердить юридический адрес поселка.
- Провести регистрационные действия и получить свидетельство об организации юридического лица.
Первое, с чего следует начинать инициаторам, так это заказать работы кадастрового инженера для установления точных границ поселка, этот документ будет фигурировать в единой базе собственников недвижимости.
Проблемы
Как и в любом другом товариществе, так и в ТСЖ коттеджного поселка могут быть свои насущные проблемы, от них никто не застрахован:
- недобросовестность управленческого аппарата. Имея на руках большие деньги, трудно удержаться от соблазна что-нибудь украсть. Многие УК грешат этим недугом – деньги исчезают со счетов, образуются крупные долги, а это чревато отключением коммуникационных жизнеобеспечивающих линий от общего снабжения, света и газа;
- в большинстве случаев в правление попадают непрофессиональные работники, без опыта управления большим хозяйством. Порой случатся сбои, возникают проблемы с техническими возможностями оборудования, ремонтом и качественным обслуживанием. Поэтому следует тщательно продумывать и назначать в правление только тех людей, у кого есть представление о сложном механизме управления поселком.
- в мелких поселках могут наблюдаться трудности со сбором необходимых средств для оплаты заработной платы обслуживающего персонала, бухгалтеров и узких специалистов. А содержать все хозяйство следует должным образом, чтобы все оборудование работало без сбоев, а жильцам было комфортно не только в своих домах, но и на улице. Работа бухгалтера очень сложна – постоянная отчетность перед контролирующими органами, налоговой инспекцией, и не каждый может согласиться работать за мизерную заработную плату.
- порой сами управленцы назначают необоснованную стоимость энергоресурсов или водоснабжения – они объясняю повышенную стоимость общими потерями или тратой на общие нужды. Но действия могут быть признаны антимонопольной службой необоснованными, на товарищество могут наложить штрафные санкции, что опять же, ляжет на плечи собственников загородных домов.
- ну а если не заключен договор на вывоз твердо-бытовых отходов, то здесь уже будут претензии со стороны санитарно-надзорной службы, что вновь приведет к дополнительным расходам.
Преимущества
Но нельзя так однозначно говорить только о недостатках в создании ТСЖ коттеджного поселка, образуя юридическое самостоятельное лицо, жителям будет явная выгода от своих организационных действий:
- под управление ТСЖ будет передано все имеющееся имущество – коммуникационные линии, проложенные дороги и другие объекты обслуживания;
- на дебетовом банковском счете аккумулируются все средства собственников – все передвижения легко отслеживаются ревизионной комиссией по запросу в банк;
- все расходные операции под строгим контролем – любой член товарищества сможет узнать интересующую его информацию;
- контакты с ресурсоснабжающими компаниями упрощаются – как юридическое лицо, ТСЖ может напрямую заключать договоры поставки воды, газа и электричества по оптимальным ценам, минуя жадных посредников;
- наличие собственной бригады технического обслуживания нужд населения поселка, позволяет оперативно решать все технические вопросы, все запросы исполняются в самое кратчайшее время;
- владельцы коттеджей могут принимать активное участие при решении вопросов по себестоимости той или иной предоставляемой услуги, предлагать новые расходные операции на улучшенное благоустройство всего поселка, они могут быть выбраны в управленческий аппарат, они могут заблокировать то или иное решение председателя ТСЖ, если он не отвечает общим интересам жителей.
Можно констатировать один немаловажный факт – целесообразно создание ТСЖ только в крупных населенных пунктах, сборы с 2-3 домов могут не покрыть все имеющиеся расходы, или они будут весьма высоки.