Бракоразводный процесс осложняется необходимостью решения такого вопроса, как распределение долей на купленную в браке недвижимость. Особые трудности возникают, если она оформлена в ипотеку. Каким законодательством регулируется процесс, в каком размере осуществляется выдел долей, как это происходит при военной ипотеке и учитываются части в имуществе детей? О нюансах раздела ипотечной квартиры вы узнаете из публикации.
Законодательство
На ипотеку распространяются общие правила Семейного кодекса РФ о выделении долей на совместно нажитое имущество. На основании ст.34—35 СК РФ, при отсутствии договоренности, закрепленной документально об определенных разделах частей имущества, причитающихся каждому супругу, доли признаются равными.
В ином случае требуется составление брачного договора или соглашения о выделении долей с указанием видом имущества, которые куплены до официального скрепления отношений в браке или после заключения семейного союза, либо распространяться на покупки, планируемые в будущем.
Помимо этого также требуется обратить внимание на следующие особенности:
- помимо имущества делятся в таких же пропорциях обязательства, как займы, к которым относится и ипотека;
- при отсутствии указания в специальном документе о распределении имущества в других размерах доли признаются равными 1/2 для каждого супруга;
- оформить выделение долей в совместной собственности можно как во время развода, после оформления отношений в загс, после прекращения семейных отношений.
Раздел квартиры в ипотеке вместе с кредитными обязательствами по договору с банком – долгами, могут происходить как во время нахождения в браке, так и после развода. Момент заявления об изменении долей или порядка выплаты ссуды на суть отношений не влияют.
Отношения также урегулированы главным законом государством – Конституцией РФ в части защиты прав и законных интересов собственника имущества.
В Гражданском процессуальном кодексе указаны нормы о подведомственности споров о разделе имущества супругов, находящегося в совместном пользовании и под обеспечением банка. В Налоговом кодексе РФ указаны положения о возможности получения имущественного вычета в размере 390 тыс. руб. (260 тыс. руб. – основной долг и 130 тыс. руб. – проценты по договору ипотеки), получить который может каждый супруг в указанном размере.
Какие способы оформления кредита требуют раздела имущества
Требуется выделение долей в квартире, купленной в ипотеку, при оформлении ссуды следующими способами:
- в единоличную собственность одного из супругов при отсутствии брачного договора или иного соглашения о распределении долей, в котором указан спорный объект недвижимости;
- в общую совместную собственность, второй супруг по закону будет считаться созаемщиком, несущим солидарную ответственность – то есть будет отвечать по обязательствам при отсутствии финансовых сложностей у основного заемщика, имя которого прописано в кредитном договоре;
- в долевое владение, если вторая сторона сможет доказать необходимость изменения размера частей в связи с внесением затрат за счет накоплений, осуществленных до брака, либо иного улучшения характеристик имущества за счет материальных трат одной из сторон.
Не производится раздел имущества, если нет недостатков при оформлении документов, если заключено брачное свидетельство или заверенное нотариально и составленное в письменном виде соглашение о выделе долей.
Лучшим способом решения кредитных и жилищных проблем является составление мирового соглашения, если спор уже передан на основании искового заявления в суд.
С тарифами на страхование недвижимого имущества юридических лиц ознакомьтесь в статье: страхование имущества юридических лиц.
Про совместную собственность супругов на квартиру читайте здесь.
Как делится квартира в ипотеке при разводе
В отношении ипотечных договоров действуют следующие правила:
- Супруги несут солидарную ответственность по договору о предоставлении ссуды. Это значит, что при отсутствии материальной ответственности у заключившего договор исполнять его, другой обязан вносить платежи и нести обязательства, как созаемщик. Зачастую это положение указывается в кредитном договоре для уточнения норм закона.
- При отсутствии брачного договора или соглашения о разделении совместного имущества, каждый супруг владеет на предмет ипотеки – совместно купленную квартиру и, соответственно, по долгам на выплату долга в пропорции 50/50.
Если потенциальный заемщик находится в официальных брачных отношениях при оформлении кредитного договора он обязательно предоставляет от второй стороны нотариально заверенное согласие на проведение двух сделок – кредитной и покупки недвижимости. Если имущество приобретается в единоличную собственность, то нужно предоставить брачный договор или соглашение о выделении долей, заверенные в нотариальной конторе.
Принимается во внимание тот факт, что один из супругов вносил больше средств в счет покупки за счет финансирования ипотеки и вложения денег в улучшение качественных характеристик жилища. В этом случае возможно соответствующее увеличение его доли или получение денежной компенсации от другой стороны.
Если ипотека была оформлена до заключения брака, то имущество, как и долги являются личной собственностью стороны, на которое оформлен договор.
Однако если оплата оставшейся части задолженности происходит за счет общих семейных доходов в суде вторая сторона может оспорить личную принадлежность имущества и потребовать выдела своей доли или денежное возмещение.
Разделить имущество путем заключения нового ипотечного договора зачастую с банком не возможно. Для этого требуется решение суда, поскольку кредитные организации предпочитают не брать ответственность за разрешение такого спора.
Если есть дети
По суду доля одного из супругов может увеличиваться при внесении одним из них существенных улучшений в имущество либо других обстоятельств, заслуживающих внимания. К ним относится совместно проживание с несовершеннолетними детьми от брака, в связи с необходимостью предоставления для комфортной жизни большей площади.
На наличие кредитных обязательств факт проживания в семье несовершеннолетних не влияет. Договор при разводе или при разделе имущества не меняется, должны происходить выплаты также на основании утвержденного графика платежей.
Важно иметь ввиду, что недвижимость остается до момента полного погашения долга в собственности банка в качестве залогового имущества, в связи с этим при отсутствии выплат и накоплении задолженности выписка с жилой площади производится на основании решения банка без предоставлении другой квартиры. Такое правило также действует в отношении семей с детьми.
Военная ипотека
При использовании такого кредитного продукта как военная ипотека сумма первоначального взноса и последующие ежемесячные платежи вносятся за счет средств федерального бюджета. Они первоначально накапливаются на специальном счете по программе участия в системе НИС для расходования на улучшение жилищных условий военнослужащих.
Полностью материальное обеспечение предоставляется при выслуге в военных частях Министерства обороны РФ сроком не менее 20 лет. Если до истечения этого времени граждан покидает службу по собственному желанию или сокращению, он вносит средства за счет своих доходов из любых источников.
Соответственно, возможность такого раздела обоснована содержанием выплат. Если деньги вносились полностью государством в пользу военнослужащего, то полученное имущество будет переведено в его личную собственность.
Когда расходы на погашение займа осуществлялись за счет семейного бюджета, то вопрос о распределении долей будет решаться судом с учетом личного взноса каждого в улучшение имущества и по оплате долга. Стороны могут достигнуть единоличного согласия и выразить его в мировом соглашении.
Нюансы
В отношении ипотечных квартир на практике могут сложиться следующие ситуации:
- при внесении одним из супругов суммы первоначального взноса за счет собственных средств, накопленных до брака. при предоставлении доказательств в суд, возможно увеличение его доли в общем имуществе или получение компенсации;
- при улучшении характеристик имущества за счет собственных средств или при внесении большего вклада, возможно увеличение доли одного из супругов при уклонении от нормы законодательства о том, что жилье делится пополам, как и другое имущество;
- обычно оформить квартиру на одного из супругов проще для получения налогового вычета, полная стоимость которого составляет не более 2 млн руб., примерно столько стоит жилье, пригодное для проживания семьи в регионах России;
- на практике встречается, хотя достаточно редко, добровольный отказ одного из супругов от части квартиры, находящейся в ипотеке, в этом случае финансовые обязательства по выплате сборов остаются за стороной, за которой оформлена квартира или другой объект недвижимости.
Судебная практика
Обобщение решений судов по поводу оформления ипотечных кредитов и раздела недвижимости, купленной по таким договорам, сводится к следующему:
- споры по поводу определения долей каждого из супруга в совместном имуществе, купленном при получении ссуды, рассматриваются по существу с решением вопроса о том, какой взнос они сделали в отношении спорного имущества;
- при предоставлении в счет покупки собственных средств, полученных до оформления брака или вырученных за счет проданной квартиры, купленной до заключения семейного союза в загсе, указанная сумма вычитается из стоимости совместного имущества с кратным увеличением доли или предоставлением материального возмещения затраченной суммы;
- вопрос о том, нужно ли увеличивать долю в приобретенном имуществе, решать лучше по взаимному согласию супругов, поскольку важно определить, будет ли это выгодно, так как это в результате влечет увеличение финансовой нагрузки на лицо, которому причитается большая часть имущества. Это влечет увеличение ежемесячного взноса на погашение ипотеки.
Как происходит раздел имущества при разводе, узнайте в статье: раздел имущества при разводе.
Отзывы об ипотеке под залог имеющейся недвижимости найдите тут.
Банки, занимающиеся рефинансированием ипотеки, рассматриваются здесь.