Актуальность найма жилого дома в пределах городской черты с земельным участком и последующим возможным выкупом характерна для большой семьи, которой обыкновенной квартиры, пусть даже с множеством комнат, будет мало.
Граждане идут на подобные сделки из-за снижения платежеспособности и высокой ставки кредитования на приобретения жилого дома, но полностью этот механизм покупки законодательно мало освещен.
И если принято решение арендовать жилой дом у частного лица, то следует детально обговорить все условия этой сделки, и правовые последствия для каждой из сторон.
Условия
Аренда дома и последующий выкуп – это долгосрочная сделка, поэтому она заключается только в письменной форме.
Во избежание юридических коллизий и недоразумений, лучше всего оформить ее через нотариуса, да и Росреестр подобный переход имущественных прав регистрирует намного охотнее.
Перед фактическим заключением договора следует провести осмотр дома, проверить работоспособность всех коммуникационных линий жизнеобеспечения, состояние крыши и стен.
Можно даже познакомится с жильцами соседнего дома, расспросить их о характере соседа, его адекватности.
Также немаловажно уяснить о возможных долгах по коммунальным платежам – поставку электроснабжения, газообпеспечения, подачу централизованной воды.
И если нет долгов, то это хороший признак, который может положительно характеризовать владельца жилого дома.
Если общие условия для проживания вашей семьи вас устраивают, то можно переходить непосредственно к оформлению деловых арендных отношений с владельцем жилого строения. Возможность долга
К основным условиям договоренностей по аренде дома с дальнейшим выкупом относят:
- назначение конкретной арендной ставки за пользование чужим имуществом;
- перечисление всех построек, к которым будет доступ арендатора, это может быть гараж, баня или сарай;
- условия оплаты потребляемых коммунальных услуг – кто, как и в какие сроки будут оплачивать;
- если на арендованной земле растут редкие виды деревьев или кустарников, то следует отдельно оговорить об уходе за ними – ведь если они погибнут, то владелец может заявить о компенсации нанесенного ему имущественного ущерба;
- некоторые владельцы предлагают нанимателям оформить страхование имущества, это условие необязательное, но желательно все-таки оформить полис. В случае непредвиденных обстоятельств он поможет покрыть большую часть компенсации за нанесенный ущерб;
- если арендодатель требует внести залоговую сумму на покрытие возможного ущерба, то ее прописывают обязательно в разделе договора об особых условиях. А при получении средств наличными, арендатору следует взять расписку о получении средств с указанием цели получения;
- стороны могут отдельно договориться о проведении косметического или капитального ремонта, способ исчисления арендной платы с учетом этих затрат;
- отдельно установить срок действия соглашения, прописать возможные обстоятельства, когда договор может быть расторгнут.
Можно заранее предусмотреть разные фарс-мажорные обстоятельства, когда ответственность арендатора может быть снята, например, пожар из-за попадания молнии и гибель всего имущества.
Как оформить договор аренды квартиры между физическим и юридическим лицом, описывается в статье: договор аренды квартиры между физическим и юридическим лицом образец.
Регистрация договора аренды земельного участка рассматривается на этой странице.
Как оформить и образец
Подобные арендные отношения представляет собой сразу два вида договорных отношений – собственно сам договор найма жилого дома и сделку по купле продажи, фактически с отсрочкой платежа.
Сам документ оформляется только непосредственными участниками сделки – владельцем жилого имущества и будущим покупателем.
И если основной целью соглашений будет оформление сделки купли-продажи дома с земельным участком и всеми постройками в будущем, то есть смысл оформить его по следующим правилам:
- Сделать подробное описание всего жилого объекта и прилегающих к нему построек. Здесь необходимо конкретизировать каждое помещение, указать их размеры, тип стен, крыши, пролегающие по дому коммуникации. Также в этом разделе указываются сведения о земельном участке, категория использования, его фактические размеры.
- Условия по переходу права собственности на все арендуемые объекты прав на недвижимость. Это самый ответственный пункт, поскольку именно он вызывает много противоречий между участниками сделки – арендодатель не желает упускать своей выгоды, ведь со временем стоимость жилого дома может значительно вырасти, в то время как арендатору выгоднее зафиксировать продажную цену на день заключения договоренностей;
- Для определения цены недвижимого объекта следует заказать независимую оценку от эксперта, в договоре она обязательно должна фигурировать, то есть стороны должны ссылаться на этот документ при оформлении своих правоотношений по аренде и дальнейшему выкупу жилого дома;
- Договор должен содержать условия погашения суммы за приобретаемый дом, сроки и суммы ежемесячных платежей, исчисление остатка долга по договору купли-продажи.
Статья о конкретно оговоренной сумме выкупа должна обязательно присутствовать в договоре, иначе его могут признать незаключенным.
Образец договора можно скачать здесь.
Составление договора аренды дома с последующим выкупом физическими лицами
Существует стандартная форма оформления арендных отношений, но оно обязательно должно быть дополнено условиями по выкупу дома:
- в правом верхнем углу прописываются дата оформления соглашения, сведения о сторонах в договорных отношениях;
- в предмете договора (основание для совершения сделки) подробно описывается все передаваемое арендатору имущество, в том числе должны содержатся сведения обо всех подсобных постройках и земельном участке, на котором расположен жилой дом;
- в разделе обязанностей сторон по сделке следует прописать, как и когда должна проводится оплата, определена итоговая сумма сделки, и другие обязанности по содержанию и оплате коммунальных услуг. В этом же разделе можно определить способ подтверждения получения денег – использование расписки или банковского чека.
- в разделе обязанности владельца дома можно указать периодичность проверки состояния переданного объекта недвижимости.
- определить расчетный порядок, окончательную стоимость дома и прилегающего имущества, возможность изменения конечной суммы или установление фиксированной стоимости.
- в следующем пункте необходимо задать ответственность участников сделки друг перед другом. Здесь можно определить прядок возмещения возможных причиненных убытков арендатором владельцу имущества, или назначение штрафных санкций за несоблюдение сроков оплаты. Оговорить условия для выплаты компенсации, если достигнутые договоренности будут нарушены какой-либо стороной.
- необходимо отдельно прописать все условия, позволяющие досрочно расторгнуть договор, возврата ранее уплаченной суммы в счет приобретения дома.
- в дополнительной части прописываются условия перехода прав собственности на арендатора после уплаты всей установленной суммы за приобретаемое имущество, ссылка на то, что договор будет считаться действительным только после прохождения процедуры регистрации в Росреестре.
В заключительной части документа стороны указывают свои паспортные данные и место постоянной регистрации, ставят рукописные подписи, подтверждающие заключение сделки.
Сроки
Поскольку такой договор является долгосрочным, то его заключают сроком не более, чем на 15 лет. По желанию сторон можно установить конкретный срок окончания всех выплат за приобретаемое строение, прилегающие постройки и земельный участок с насаждениями.
И только после полной уплаты оговоренной суммы и прохождения новой регистрации, арендатор может считать себя владельцем жилого дома.
Нужно ли регистрировать
Поскольку права распоряжения жилым имуществом передаются другому лицу на длительный срок, то все подобные отношения обязательны к регистрации в едином реестре прав на недвижимые объекты.
Это позволит и владельцу, и арендатору решать возникающие проблемы в судебном порядке, так как регистрация — это важное юридическое действие по временной смене прав владения и распоряжения передаваемым по договору аренды имуществом.
Тем более, что эта обязанность сторон прописана в Законе, в ст. 651 Гражданского Законодательства – все правовые отношения по аренде обязаны быть зарегистрированными в реестре.
Если за проведение регистрации платит арендатор, то он может обратиться к собственнику о списании уплаченной суммы в счет арендных платежей.
Про ОКВЭД при сдаче в аренду нежилых помещений в 2019 рассказывается в статье: аренда нежилых помещений.
Как оформить договор аренды земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, читайте здесь.
Образец договора аренды квартиры с описью имущества вы можете посмотреть по ссылке.