В обязанности каждого собственника жилья в многоквартирном доме включены действия по содержанию собственной квартиры и оставшихся общественных помещений.
Здесь подразумевается необходимость оплаты коммунальных услуг, куда включены электричество, водоснабжение и прочие коммуникации, а также поддержание первоначального состояния строения.
В поддержание состояния относят необходимость своевременного проведения текущего и капитального ремонта, что значительно продлевает срок службы коммуникаций. Как правило, для слаженной работы многоквартирный дом вводят в состав определенной организации, которая и проводит все действия по ремонту и решению прочих вопросов.
К числу организаций, согласно действующему законодательству, относят товарищества и управляющие компании. Но что лучше выбрать? В чем заключаются различия обеих организаций?
Для чего они нужны
Управляющая компания или товарищество собственников жилья (ТСЖ) были предложены правительством РФ для хозяйственного содержания многоквартирного дома. Подобное было введено на том этапе, когда собственникам квартир дали полную свободу действий в содержании многоквартирного дома.
Сегодня собственники сами в праве решать время текущего или капитального ремонта, нанимать работников для осуществления определенных хозяйственных работ, заключать договора с компаниями, чьи условия более предпочтительнее.
Поскольку заниматься подобными вопросами каждый собственник не сможет, было решено упростить управление хозяйственной частью – предложить собственникам вступление в управляющую компанию или создать собственное товарищество, где выбирается председатель и члены правления для осуществления соответствующей деятельности.
Согласно Жилищному Кодексу РФ ни один многоквартирный дом не может существовать без управляющей компании или товарищества – это административно наказуемо. Но чтобы определить, что же выбрать в конечном итоге, следует разобрать отличия двух организаций.
Управляющая компания – это коммерческая организация, работа которой больше направлена на получение прибыли.
Прибыль получается за счет оплаты коммунальных услуг – их стоимость может быть несколько завышена от заявленной цены организаций, отвечающих за подачу коммуникаций (ТЭЦ, электросети, водоканал и прочие). Задача же управляющей компании обеспечить бесперебойное предоставление представленных услуг.
ТСЖ – товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, основанная самими собственниками многоквартирного дома.
В этом случае собственники жилья выбирают правление и председателя – членов товарищества, которые и ведут всю хозяйственную деятельность.
Собственники жилья оплачивают коммунальные услуги, а члены правления распределяют собранные финансовые средства на оплату счетов.
Разница между организациями заключается в особенностях ведения дел и в самой правовой форме оформления деятельности. Отсюда следуют иные особенности ведения хозяйства, преимущества и недостатки.
Особенности ТСЖ
Разбирать особенности ТСЖ следует на основании статьи 135 ЖК РФ, где в точности прописаны его цели и функции.
К целям ТСЖ относят:
- своевременное управление многоквартирным домом или домами;
- своевременное распоряжение и обеспечение ресурсами помещения для общего пользования;
- содержание и преувеличения общего имущества;
- предоставление коммунальных услуг собственникам и прочим жителями многоквартирного дома;
- осуществление иных действий, направленных на содержание многоквартирного дома.
При оформлении ТСЖ и назначении членов правления собственники многоквартирного дома самостоятельно прописывают устав, положения которого не должны отходить от действующего законодательства и Жилищного Кодекса РФ.
В уставе также прописываются все индивидуальные принятые решения на собрании собственников.
К функциям ТСЖ относятся следующие факторы:
- заключение договоров и сделок с муниципальными и общественными организациями;
- самостоятельное ведение учетов расхода денежных средств на ремонт и прочие нужды;
- ведение поступления денежных средств от собственников и иных организаций;
- самостоятельная установка размеров коммунальных платежей для собственников квартир в соответствии с их долевой собственностью в многоквартирном доме;
- предоставление услуг и отслеживание выполнения работ в многоквартирном доме;
- самостоятельное проведение реконструкции самой постройки многоквартирного дома, но с учетом законодательной базы;
- самостоятельная застройка разрешенных построек на прилегающих территориях, отведенных ТСЖ;
- защита интересов собственников, а также проверка соблюдения ими правил пользования собственным жильем и помещениями общего пользования.
Это только основной список функций ТСЖ – вся их деятельность основывается на обеспечении комфортабельной жизни собственников, а здесь могут быть предусмотрены и иные действия.
Стоимость приватизации квартиры узнайте в статье: стоимость приватизации.
Образец реестра членов ТСЖ вы можете найти в этой статье.
Что такое Управляющая компания
Управляющая компания – коммерческая организация, которая осуществляет свою деятельность только после получения лицензии.
Лицензию может получить любое юридическое или физическое лицо, которое отвечает следующим требования Российского законодательства:
- обязательная регистрация на территории РФ;
- обязательное наличие квалифицированного аттестата;
- отсутствие судимостей;
- отсутствие в реестре дисквалифицированных лиц.
Директор управляющей компании может набрать в свой штат таких специалистов, как инженера, бухгалтера, сантехников, слесарей и прочих квалифицированных граждан для осуществления хозяйственной деятельности.
Всю работу компания выполняет лишь на основании действующего законодательства. В дальнейшем возможный список действий можно расширить с учетом согласования с собственниками, которые примут предложения руководителей компании.
Что же касается поисков клиентов, то здесь дела обстоят гораздо сложнее – руководители компании должны привлекать к себе собственников многоквартирных домов. Для этого следует уточнять преимущества в сотрудничестве собственников именно с этой управляющей компанией.
Преимущества и недостатки в сравнительной таблице
Для лучшего разбора ситуации следует разобрать положительные и отрицательные моменты в обоих организациях:
|
|
ТСЖ |
Управляющая компания |
|
| Преимущества | 1 | Возможность найма эксплуатирующей компании, которая выбирается на основании принятого решения собрания собственников и полностью подчиняется их мнению. | В компании работают квалифицированные специалисты, которые в точности знают все нормы и законы. Благодаря представленным фактам интересы собственников никогда не будут ущемлены. |
| 2 | Возможность получения дополнительных доходов, что определяется сдачей в аренду прилегающего помещения. Подобные доходы можно тратить на нужды собственников. | Материально-техническая база ведется с большим толком, нежели в ТСЖ. | |
| 3 | Самостоятельное ведение хозяйства обеспечивает чистоту в подъездах и во дворе многоквартирного дома, ведь добиться выполнения работ с рабочих товарищества гораздо легче. | В компании имеются квалифицированные юристы, которые своевременно узнают об изменениях в законодательстве РФ. | |
| Недостатки | 1 | Если на собрании было принято решение об облагораживании прилегающей территории (строительстве парковки или детской площадки), то придется внести немалые денежные средства. Их зачастую распределяют на несколько месяцев оплаты коммунальных платежей, в результате чего счета значительно возрастают. | Собственники жилья многоквартирных домов не могут отслеживать движение денежных средств, поскольку оплата коммунальных платежей влечет поступление денег на счет компании. Далее руководители самостоятельно занимаются их распределением. |
| 2 | ЖК РФ в точности не указывает моменты взаимодействия ТСЖ и органами управления местной власти. В результате членам ТСЖ приходится доводить дела до разбирательств в суде. | Зачастую директора и прочие руководители управляющей копании принимают решение, не советуясь с собственниками жилья. |
Что лучше выбрать
В точности определить, что лучше выбрать – ТСЖ или Управляющую компанию – невозможно. Зачастую выбор основывается на личном предпочтении собственников жилья многоквартирного дома.
Если в числе жильцов имеется человек, который может на себя взять управление денежными средствами и своевременного обеспечения собственников и жителей коммуникацией и содержанием дома, то лучше отдать предпочтение собственному товариществу.
Более того, многоквартирный дом может обратиться другое ТСЖ, которое было организовано жильцами соседнего дома – товарищество может включать в свой состав собственников нескольких многоквартирных домов.
При желании в своем городе можно найти и более известное ТСЖ, которое занимается работой по целому микрорайону.
Нюансы
Нюансы выбора организации управления домом определяются в виде обязательного голосования собственников. В данном случае приглашение для работы управляющей компании проводится только после сбора большинства голосов – важно собрать более 50%.
Если же было принято решение о работе с управляющей компанией, но имеются собственники, не участвовавшие в голосовании или с отрицательным голосом, значит, могут возникнуть спорные моменты.
Одним из таких неприятных моментов является ущемление прав и пожеланий собственника управляющей компанией. В такой возникшей ситуации собственник имеет право подать исковое заявление в суд.
Принятое решение может быть не в пользу управляющей компании, отчего руководству придется возместить денежный ущерб.
В результате таких сложностей управляющая компания настороженно относится к работе с многоквартирным домом, где есть собственники, не желающие вступать в их состав.
Что же касается ТСЖ, то подобных проблем в данном случае не возникнет. Большинством голосов принимается решение об оформлении собственного товарищества, на основании которого вся деятельность переходит в руки самих же собственников.
Подача искового заявления в суд на собственное ТСЖ не увенчается успехом – в большинстве случаев иск не будет принят.
По факту голосования также следует отметить, что правом голоса обладают только собственники помещений.
Прописанные граждане или квартиросъемщики не могут участвовать в голосовании, если только они не представляют интересы собственников. Представлять интересы можно только при наличии доверенности, заверенной у нотариуса.
Как выглядит справка о неучастии в приватизации, рассматривается в статье: справка о неучастии в приватизации.
Обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах описываются тут.
Сроки приватизации узнайте по ссылке.