Звонок бесплатный
Главная / Archive by categoryАренда" (Страница 2)

Аренда

Аренда

Когда в собственности нет помещения для осуществления определенного вида деятельности, одним из выходов является его съем. ГК РФ (далее – Кодекс) в полной мере регулирует все вопросы, связанные со сдачей имущества в аренду.

Кодексом также выделяются отдельные виды аренды. Далее мы рассмотрим все важнейшие нюансы аренды, как она оформляется, какие документы нужны и многое другое.

Что это такое

Нормативные положения Кодекса касаемо аренды содержатся в Главе 34. Согласно ст. 606 Кодекса, аренда – это отношения двух лиц (как правило) или более (при множественности лиц), связанные с предоставлением одной стороной определенного вида имущества другой стороне во временное пользование.

Договор аренды – это письменный документ, который регулирует правоотношения сторон сделки. В договоре указываются все существенные условия, предусмотренные законом, а также те, по которым должно быть достигнуто согласие по заявлению одной из сторон.

На основании ч. 1 ст. 607 Кодекса, в аренду могут быть предоставлены:

  • участки земли;
  • природные объекты;
  • организации и предприятия;
  • имущественные комплексы;
  • здания;
  • техника и оборудование;
  • автомобили и иная движимая техника;
  • прочие вещи, которые в процессе своей эксплуатации не теряют свойств.

На основании ст. 608 Кодекса, правом на сдачу в аренду обладает собственник вещи. Однако законом может быть установлен и иной круг лиц, могущих предоставлять вещи в аренду (например, представитель по доверенности, действующий от лица собственника).

Какие бывают виды аренды

Кодекс различает несколько видов аренды. Рассмотрим их более подробно:

  1. В зависимости от объекта аренды.

Поскольку в аренду могут сдаваться земельные участки, предприятия, оборудование и др., то есть различные объекты, то и аренда будет носить соответствующее название (договор аренды предприятия, оборудования, земельного участка и др.).

  1. В зависимости от срока аренды.

Аренда по сроку делится на:

 краткосрочную  до 1 года
 среднесрочную  до 5 лет
 долгосрочную  до 20 лет

Указанное выше деление исходит из сложившихся на практике деловых обычаев. Кодекс не приводит такого деления.

Зато в ст. 610 дано четкое разграничение, какие могут быть договоры аренды в зависимости от срока:

 заключенные на определенный срок  в случае, если в соглашении прямо указан срок, например, 2 года
 заключенные на неопределенный срок  если срок в контракте не указан вовсе
  1. По признаку множественности лиц.

На стороне как арендатора, так и арендодателя могут выступать сразу двое или более лиц. В таком случае, речь идет о множественности лиц на стороне арендатора или арендодателя.

  1. Субаренда и аренда.

Аренда также включает в себя некий подвид, называемый субарендой. Под субарендой понимается сдача уже арендованного имущества другому арендатору, то есть как бы “аренда аренды”.

Помимо указанного выше деления, Кодексом выделены в отдельные Параграфы законодательные положения в отношении отдельных разновидностей аренды:

  • прокат;
  • ТС без экипажа;
  • ТС с экипажем;
  • зданий или сооружений;
  • предприятий;
  • финансовая аренда (лизинг).

Как оформляется

Нюансы оформления будут зависеть от множества различных факторов:

  • что сдается в аренду;
  • в качестве кого выступает арендатор, и в качестве кого – арендодатель;
  • на какой срок заключается контракт;
  • какой будет размер арендной платы;
  • будет ли имущество сдаваться в субаренду;
  • хотят ли стороны, чтобы имущество было выкуплено по окончании срока аренды, или же улучшено за счет средств арендатора.

В зависимости от указанных выше признаков, процедура будет несколько отличаться, однако в общем случае она выглядит так:

  • гражданин или юрлицо определяется с целями аренды и что конкретно будет арендоваться;
  • в зависимости от целей аренды, начинает поиск арендодателя, читая объявления в газетах, журналах или слушая радио;
  • как только подходящее объявление было найдено, стороны созваниваются и договариваются о встрече;
  • происходит осмотр объекта, выявление существенных и малозначительных недостатков;
  • при необходимости, выявленные дефекты отражаются в договоре или в передаточном акте;
  • стороны заключают договор, воспользовавшись образцом или разработав форму самостоятельно;
  • арендатор пользуется имуществом согласно целевому назначению и по окончании срока договора передает недвижимость согласно условиям, указанным в передаточном акте.

Необходимые документы

Перечень необходимых документов зависит от:

  • вида аренды;
  • необходимости или отсутствия необходимости в госрегистрации договора;
  • перечня документов, предъявляемых сторонами друг другу, если такое условие содержится в договоре сторон.

Согласно деловым обычаям, сторонам нужно подтвердить свою личность, поскольку в договор будут вноситься паспортные данные (для физических лиц) или сведения из свидетельства о госрегистрации (для юридических лиц).

Если договор подлежит госрегистрации, то есть его срок более 1 года, потребуются дополнительные документы. Перечень документов указан в ст. 18 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года “О государственной регистрации недвижимости”.

Так, на основании ч. 4 указанной статьи, в Росреестр нужно предоставить:

  • доверенность (если обращается представитель, а не лично сторона арендных отношений);
  • договор аренды;
  • заявление (достаточно заявления от одной стороны – или арендатора, или арендодателя);
  • правоустанавливающий документ на сдаваемый объект;
  • квитанция об уплате госпошлины (в силу ч. 7 ст. 18 настоящего Закона квитанцию можно и не предоставлять – орган самостоятельно истребует все необходимые сведения об оплате из ГИС ГМП).

В отношении отдельных видов аренды понадобятся и иные документы. Так, в случае договора проката (Параграф 2 Главы 34 Кодекса), арендодатель обязан ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества или выдать письменные инструкции о порядке пользования имуществом. Соответствующие документы должны быть в наличии.

Или же, в случае аренды транспортных средств, арендодателю придется за свой счет страховать автомобиль по ОСАГО, если обязанность по страхованию на соответствующее ТС возлагается законом. Соответственно, арендодателю придется еще и оформить полис ОСАГО.

Особенности договора

Положениями Кодекса об отдельных видах аренды устанавливается форма договора. В общем случае, договор заключается письменно. Устная форма допускается, если:

  • среди сторон сделки нет юридических лиц;
  • и срок аренды менее 1 года.

Законом в отношении отдельных разновидностей аренды установлены императивные нормы. Так, к примеру, договор проката может быть только письменным (ч. 2 ст. 626 Кодекса). То же самое и в отношении договора аренды транспортного средства (ст. 633 Кодекса).

Кодекс также устанавливает положения о госрегистрации договоров. В общем случае, соглашение нужно регистрировать, если срок аренды более 1 года.

Однако в отношении договора аренды предприятий действует частное положение (ч. 2 ст. 658 Кодекса) – регистрация обязательна вне зависимости от срока. А, к примеру, договоры аренды ТС регистрировать и вовсе не нужно (ст. 633, 643 Кодекса).

При составлении договора сторонам нужно опираться как на общие условия Кодекса, предусмотренные Параграфом 1 Главы 34, так и на частные, указанные в иных Параграфах.

К примеру, в договор аренды транспортного средства, помимо общих положений, нужно включить еще и:

  • порядок страхования ТС;
  • обязанности арендодателя по содержанию ТС;
  • условия сдачи ТС в субаренду;
  • кто несет ответственность за вред, причиненный автомобилем или автомобилю.

А если, например, речь идет об аренде здания или сооружения (Параграф 4 Главы 34), необходимо еще и предусмотреть условие о том, какое право на земельный участок передается арендатору. Согласно ст. 652 Кодекса, если арендодатель – собственник земли, арендатору передается право аренды, в остальных случаях – право пользования.

Во всяком случае, если иное не предусмотрено положениями Кодекса об отдельных видах аренды, действуют общие нормы. То есть в договоре в любом случае должно быть:

  • наименование сторон с указанием паспортных данных, места жительства, ФИО, даты рождения и др., а для юрлиц – реквизиты фирмы;
  • описание объекта аренды – адрес, общая площадь и другие характеристики;
  • срок договора;
  • ответственность сторон за неисполнение договора;
  • правила пользования имуществом;
  • досрочное расторжение в досудебном и судебном порядке;
  • условие о выкупе арендованного имущества;
  • есть ли у арендатора преимущественное право;
  • другие условия, определенные сторонами самостоятельно.

На что обратить внимание

Какие аспекты и подводные камни будут ожидать сторон в процессе совершения сделки? Укажем некоторые особенности, на которые следует обратить особое внимание:

  1. Существенным условием любого арендного договора является размер арендной платы и периодичность ее внесения. При отсутствии такого условия договор не будет считаться безвозмездным – вместе этого, в силу ч. 1 ст. 614 Кодекса, будут действовать порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного по характеристикам имущества при сравнимых обстоятельствах.
  2. По основному правилу, установленному ст. 621 Кодекса, у арендатора, в течение срока аренды добросовестно исполнявшего свои обязательства, действует преимущественное право на заключение контракта на новый срок. Однако в отношении отдельных разновидностей аренды, к примеру, транспортного средства, указанная норма не действует.
  3. В случае договора лизинга стороны могут предусмотреть порядок передачи лизингового имущества. По умолчанию, передача осуществляется продавцом арендатору в месте нахождения последнего, однако соглашением может быть установлено иное.
  4. Даже если участок территории, на котором находится арендованное здание, будет продан иному лицу, за арендатором остается право пользования землей. Предусмотреть иное условие в договоре нельзя (ст. 653 Кодекса).
  5. Стороны могут предусмотреть условие о выкупе. Если этого не было сделано изначально, в любое время можно составить дополнительное соглашение и внести соответствующие изменения в основной договор (ст. 624 Кодекса).

Итак, аренда – это отличная возможность пользоваться помещением в целях предпринимательской деятельности или просто для проживания.

Главное – правильно составить договор, ведь при отсутствии в нем одного или нескольких существенных условий сделку могут признать недействительной. Сторонам нужно помнить, что в отношении отдельных видов аренды Кодексом установлены другие нормы, отличные от общих, указанных в Параграфе 1 Главы 34.

Видео: Аренда квартир. Договор аренды. Как общаться с собственником квартиры, на что обращать внимание.