Аренда земли с последующим выкупом

Российское законодательство позволяет брать в аренду участки земли у государства или муниципалитета как на короткие сроки (до 1 года), так и на более длительные, вплоть до 49 лет.

Однако не многие знают, что договор может быть заключен с условием о возможности дальнейшего выкупа земли. Какие законы регулируют данный вопрос, как оформить аренду с правом выкупа и многое другое рассмотрим далее.

Что это такое

Общие положения об аренде недвижимости, земельных участков и других вещей содержатся в Главе 34 ГК РФ (далее – Кодекс). Отдельные правовые нормы содержатся также и в ЗК РФ – в частности, в ст. 22.

О том, что арендованное имущество может быть выкуплено, сказано в ст. 624 Кодекса. Рассмотрим, о чем гласит указанная статья:

1. На основании ч. 1, законом или арендным соглашением может предусматриваться условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до истечения такого срока. При этом обязательным условием является внесение арендатором полной покупной цены, в противном случае право собственности не будет оформлено. Покупная цена определяется по соглашению сторон сделки.
2. Ч. 2 определяет, что стороны, изначально не указавшие в договоре условие о выкупе имущества, могут сделать это и потом, просто заключив дополнительное соглашение.
3. Контрагенты могут договориться о зачете ранее уплаченных арендных платежей в выкупную цену.
4. Если арендное соглашение заключается с условием о выкупе, такое условие признается существенным, то есть при его отсутствии договор в части выкупа признается недействительным.
5. Право на выкуп арендованного имущества может быть ограничено специальными нормами законодательства. Так, не допускается выкупать имущество у государственных научных организаций и тех компаний, которые подчиняются государственным академиям наук (в силу ч. 3 ст. 5 и ч. 5 ст. 6 127-ФЗ от 23.08.1996 года “О науке и государственной научно-технической политике”).

Как оформить

Весь процесс приобретения земельного участка в собственность состоит из нескольких этапов. Будущему собственнику нужно все их пройти, чтобы стать полноправным обладателем земельного надела.

Шаг 1. Решить, с кем заключать договор – с органом местного самоуправления или с частным лицом.

Аренда у государства обойдется значительно дешевле, чем у физического лица или у коммерческой организации.

Однако в большинстве случаев право аренды нужно выиграть, приняв участие в публичных торгах. Случаи предоставления земель органами местного самоуправления по результатам торгов или без таковых регламентируются ст. 39.6. ЗК РФ.

Шаг 2. Найти подходящий участок, выбрав его из сотен других на публичной кадастровой карте.

Если планируется арендовать землю у администрации, предварительно нужно заглянуть на сайт Росреестра и воспользоваться публичной кадастровой картой.

В случае же аренды у частного лица, поиск арендодателя можно осуществлять на досках объявлений, покупая газеты или слушая местное радио.

Шаг 3. Обсуждение с арендодателем условий будущей сделки или подача заявления в местное самоуправление на проведение конкурса.

Чтобы получить муниципальную землю в аренду, нужно выиграть конкурс. Но сначала подается заявление на имя главы администрации о его проведении. После выигрыша торгов можно приступать к заключению договора.

Шаг 4. Заключение договора.

В арендном контракте, помимо общих условий, предусмотренных Главой 34 Кодекса, должно содержаться и специальное – о выкупе, с указанием выкупной цены.

Если нет такого условия, его можно включить в основной договор посредством дополнительного соглашения.

Шаг 5. Непосредственно выкуп.

Основным условием для выкупа арендованной территории служит наличие построек и облагораживание местности. За время аренды здания нужно либо приватизировать, либо перевести в собственность.

При приватизации выкупная цена может составить до 60 % от кадастровой стоимости земли. Перевод постройки в собственность в течение 3 лет дает возможность выкупить территорию за 3 % от ее кадастровой цены. Отдельно следует заказать оценку земельной территории, чтобы снизить общую стоимость выкупа.

Какие требуются документы

Процедура выкупа достаточно сложна и занимает немало времени.

Когда орган местной администрации примет положительное решение о передаче земельной территории в собственность, вместе с заявлением на выкуп будущему собственнику следует предоставить:

• общегражданский паспорт арендатора и заверенная копия;
• кадастровый паспорт на интересующий земельный надел;

• документация на капитальное строение (о праве собственности, о законности возведения, о надлежащем техническом состоянии и др.);

• выписка из ЕГРП, удостоверяющая права арендатора на капитальные строения, расположенные на арендованной земле;

• договор аренды, в котором содержится условие о выкупе арендованного участка;
• квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию арендного договора.

Если с документами полный порядок, для регистрации перехода имущественного права на земельный участок в Росреестр нужно предоставить некоторую документацию:

• постановление от органа местного самоуправления, в силу которого земля официально передается арендатору;
• квитанция об уплате госпошлины за выдачу свидетельства о праве собственности;
• документ, свидетельствующий о кадастровой стоимости территории.

После предоставления вышеуказанных документов, управомоченный сотрудник Регпалаты выдаст расписку, в которой будет указана дата явки за готовым свидетельством о праве собственности. С этой даты бывший арендатор будет считаться полноправным собственником земельного надела.

Заключение договора аренды земельного участка с последующим выкупом и его образец

Ч. 3 ст. 609 Кодекса регламентирует, что арендное соглашение, которое предусматривает переход права собственности от арендодателя к арендатору, при условии внесения последним полной покупной цены, должно быть заключено в форме, предусмотренной для заключения договора купли-продажи.

Таким образом, форма договора с условием о выкупе будет подчиняться нормам, указанным в ст. 550 и 551 Кодекса. Согласно ч. 1 ст. 551, форма договора купли-продажи недвижимости – только письменная.

При этом само соглашение подлежит государственной регистрации. Нормы ст. 609 Кодекса в части отсутствия необходимости госрегистрации при сроке аренды менее 1 года в представленном случае не действуют.

Отметим, что договор аренды с правом выкупа относится к смешанному типу договоров (ч. 3 ст. 421 Кодекса). В нем содержатся правовые элементы отношений, как связанных с арендой, так и с куплей-продажей.

Несмотря на это, без ответа остаются многие вопросы, возникающие в связи с переходом имущественного права на арендованное имущество.

Так, согласно ст. 552 Кодекса, при продаже недвижимости покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость предоставляется и право собственности на земельный участок.

Если у правообладателя недвижимости отсутствует право собственности на участок, арендатор получает лишь право пользования. Таким образом, в договоре аренды с правом выкупа должен быть также и пункт, регулирующий вопросы дальнейшей судьбы земельного участка.

Учитывая множество неурегулированных моментов, рекомендуется использовать типовой образец, в тексте которого уже предусмотрены все возможные нюансы и тонкости. Скачать бланк можно по этой ссылке.

Стоимость

Существует несколько статей расходов, с которыми придется столкнуться арендатору при оформлении права собственности:

оплата кадастровых работ в целях уточнения границ земельного участка и постановки на учет	(средние расценки – от 5000 до 30000 рублей, в зависимости от субъекта РФ и площади надела
госпошлина за регистрацию договора	200 рублей (в отношении земель сельскохозяйственного назначения и 2000 рублей – для всех остальных участков)
госпошлина за выдачу свидетельства о праве собственности	2000 рублей

Преимущества и недостатки аренды участка с правом дальнейшего выкупа

Такой вид сделки дает преимущества для обеих сторон процесса:

• арендодатель получает дополнительную прибыль в виде арендных платежей, а в дальнейшем – и полную покупную цену за объект;
• арендатор получает право собственности и может распоряжаться участком по собственному усмотрению (продавать, дарить, обменивать и совершать другие правовые сделки);
• все плоды и продукция, которые дает земельный участок, являются собственностью арендатора.

К минусам процедуры можно отнести излишний бюрократизм. Государство преследует цель получения как можно большей выгоды от сделки, поэтому арендатору вряд ли можно рассчитывать на слишком лояльную ценовую политику муниципальной власти.

Более того, услуги сторонних специалистов, в частности, кадастрового инженера, стоят недешево. Все это выливается арендатору в “копеечку”.

Итак, аренда земель с последующим выкупом – отличная возможность для добросовестного арендатора, уплачивающего в срок арендные платежи, получить землю в собственность.

Большим преимуществом является возможность зачета уже уплаченных арендных платежей в выкупную цену. Выкупить земли можно не только у государства, но и у частных арендодателей.

Видео: Как получить земельный участок в аренду или собственность